Як повернути аванс, якщо угода купівлі не відбулася?

1. Компенсації не буде?
2. Підміна понять
3. Судові рішення щодо повернення авансу
4. Розписка потрібна!
5. Краще обійтися без ризику

У разі невдалої угоди, покупець має законне право вимагати повернення авансу. Але що робити якщо продавець відмовляє йому в цьому? Як повернути свої гроші?

Практика укладання договору авансу при підготовці угод купівлі-продажу квартир є досить поширеною. Згідно зі статистикою, такий документ підписується приблизно в 15% випадків. На думку продавців, він відображає серйозність намірів покупця і є гарантією виконання його зобов'язань в рамках угоди по купівлі житла.

Компенсації не буде?

Але на ділі продавець зазвичай втрачає аванс в разі скасування угоди, крім того, від нього можуть вимагати сплатити відсотки за користування чужими грошима. Однак по порядку.

Договір про сплату авансу укладають сторони угоди - покупець і продавець. Останній в цій ситуації розраховує на те, що, якщо рибка зірветься з гачка, він зможе залишити собі гроші у вигляді компенсації за втрачений час і втрачену можливість знайти інших претендентів на квартиру. У цьому його переконує і зміст договору, в якому говориться, що при зриві угоди з вини покупця продавець отримує суму, рівну подвійному розміру авансу. Але в реальності ця гарантія не працює. Більш того, продавець може втратити частину своїх грошей, які з нього можуть зажадати за те, що він якийсь час користувався чужими коштами. Розмір відсотків залежить від облікової ставки ЦБ на поточний момент і становить в середньому близько 9% річних.

Підміна понять

Вивчаємо правила ринку: аванс або завдаток

Фундаментальною помилкою продавців є впевненість, що аванс виконує ті ж функції, що і завдаток, але це є велика помилка. Аванс, на відміну від завдатку, не може служити засобом забезпечення угоди, і в цьому їх кардинальна відмінність. Укладення договору про внесення авансу не дає права продавцеві утримувати кошти покупця в разі зриву угоди. За відсутності основного договору купівлі-продажу цей документ не може покладати на покупця грошові зобов'язання. Аванс представляє собою всього лише частина грошей, належних з покупця і сплачених ним продавцю до укладення основного договору, і не більше того.

У разі, якщо угода розвалилася, не дійшовши до свого логічного фіналу, продавець просто повинен повернути гроші покупцеві,. Якщо ж він відмовляється це зробити, покупець може написати заяву в суд про повернення авансу і визнання договору не є чинною. Більш того, у сторони, яка ініціювала позов, з'являється підстава вимагати від власника квартири відсотків за користування його фінансами за час, протягом якого вони були в його розпорядженні. Підставою для такої вимоги є стаття 395 Цивільного Кодексу РФ. Як вже було сказано вище, розрахунок відсотків буде здійснюватися по банківській ставці, встановленої Банком Росії.

Судові рішення щодо повернення авансу

Визнати аванс завдатком може тільки суд

Якщо справа доходить до звернення в інстанції, то продавці намагаються переконати суд визнати аванс завдатком. Поняття завдатку визначається статтею 380 ГК РФ, в якій йдеться про те, що завдаток видається однією зі сторін правочину другій стороні в якості гарантії виконання взятих на себе зобов'язань в рахунок коштів, що належать до виплати за договором.

Стаття 381 ЦК РФ говорить, що в разі, якщо угода зривається з вини сторони, сплати завдаток, то кошти залишаються в розпорядженні другої сторони.

Такий результат повністю відповідає інтересам продавця, але суди керуються в цьому випадку положеннями статей 421 і 422 Цивільного Кодексу, визнають недійсним включення в договір авансу положень, застосовуваних до договорів про внесення завдатку, а саме - про відповідальність сторін за зрив угоди.

Тому, якщо сторони не доходять до укладення основного угоди, за яким нерухомість переходить у власність покупця, то договір про аванс втрачає свою силу. Гроші, сплачені в якості авансу за майбутню операцію, повинні бути повернуті покупцеві, згідно зі статтею 1102 ДК РФ. Відмова від повернення кваліфікується як безпідставне збагачення за чужий рахунок.

У цій ситуації продавці виявляються в програші тому, що вчасно не взяли на себе обов'язок розібратися з юридичною термінологією. Багато з них щиро вважають, що договір про аванс є повноцінною заміною угоди про внесення завдатку, або навіть сприймають його як попередню договору купівлі-продажу . Однак ці аргументи не можуть вплинути на рішення суду.

Розписка потрібна!

Якщо покупець вносить аванс в якості передоплати за житло, йому навіть не потрібно укладати договір. Досить взяти з продавця розписку із зазначенням суми, сплаченої авансом за квартиру, адреси та параметрів об'єкта, а також дати укладення угоди. Маючи на руках такий документ, покупець без зусиль зможе стягнути з протилежного боку свої кошти. Правда, відомі випадки, коли суд повертав аванс позивачеві навіть без розписки.

Краще обійтися без ризику

Позови щодо повернення авансів не є чимось незвичайним у судовій практиці. Їх широке поширення говорить про низький рівень юридичної культури населення.

На відміну від авансу, завдаток накладає на покупця певні обов'язки. У разі відмови від угоди ці гроші будуть для нього втрачені. Тому ринкові експерти не рекомендують покупцям укладати договір завдатку з огляду на його явною невигідності.

Наскільки б серйозними не були наміри сторін, але життя є життя, і вона часом підносить неприємні сюрпризи. Можливо, потенційний покупець дійсно з усією серйозністю має намір придбати вподобану квартиру, але у нього можуть з'явитися обставини, які вимагають грошових витрат, або квартиру не схвалить банк. Бувають і більш драматичні причини зриву угод. Тоді покупку доведеться відкласти, а то і зовсім скасувати. Зрештою, у нього може з'явитися інший, більш кращий варіант, так навіщо ж заганяти себе в тісні рамки неприємних зобов'язань і додавати клопоту в цей, і без того непростий період життя, що вимагає від людини певних зусиль і пов'язаний з сильним стресом?