Як іноземцю купити квартиру в Росії

1. Сплачуйте нерухомість тільки в рублях
2. Як правильно провести перерахунок вартості
3. Правовий статус іноземця визначає порядок оплати
4. Спосіб оплати нерухомості для нерезидента
5. Способи оплати нерухомості для резидента
6. Спосіб перший: з рук в руки
7. Спосіб другий: розрахунок через банківську комірку
8. Спосіб третій: оплата акредитивом
9. Спосіб четвертий: розрахунок за допомогою векселя
10. Спосіб п'ятий: обмін квартири на цінності
11. Оплата нерухомості готівкою
12. зверніть увагу
13. для довідки
14. підсумок

Купівля нерухомості - юридично складний процес, що складається з декількох етапів. Одним з ключових є оплата. Розглянемо правові та практичні аспекти проведення розрахунків при купівлі нерухомого майна.

Сплачуйте нерухомість тільки в рублях

На території Росії грошовою одиницею для проведення будь-яких взаєморозрахунків є рубль. Та й Цивільний кодекс РФ містить окрему статтю 310, де чітко сказано, що оплата за житло, що купується може проводитися тільки в російських рублях.

Ми не випадково акцентуємо увагу на законі. Справа в тому, що часто росіяни при здійсненні великих угод воліють отримувати гроші в доларах або євро. Причин для цього декілька. По-перше, як не дивно, але росіянину звичніше оцінювати вартість житла в валюті. По-друге, незважаючи на достатню стабільність рублевого курсу, довіру до вітчизняної грошової одиниці відчувають далеко не всі російські громадяни. Це, скажімо так, певний стереотип, однак він дуже живучий в свідомості людей.

Звичайно, дуже складно говорити про всі росіян - у кожного свої переваги, і мова лише про загальні тенденції. Тому цілком можливо, що однією з умов здійснення угоди може бути оплата в євро або доларах, незважаючи на те, що в договорі купівлі-продажу вартість буде прописана в рублях.

Не поспішайте погоджуватися на ці умови і згадайте статтю 310 ГК (РФ). По суті, вона означає, що проведення взаєморозрахунків за житло в будь-яких грошових одиницях, крім російських рублів, є незаконним!

Навіть якщо на руках у вас буде розписка про те, що колишній власник житла отримав за нього суму в доларах, за певних обставин це може привести до того, що угода буде визнана недійсною. Ви ризикуєте втратити гроші або квартиру, або те й інше.

Тому в інтересах покупця, особливо іноземного громадянина, ні за яких обставин не порушувати закон і не погоджуватися навіть на дуже вигідні пропозиції з потенційно високим рівнем ризику.

«Перемен требуют наши сердца ...» >>>

Як правильно провести перерахунок вартості

Так як іноземний громадянин зобов'язаний оплачувати покупку нерухомості в Росії в рублях, то актуальним стає питання: за яким курсом робити перерахунок іншої валюти?

Для зручності сторони угоди можуть зафіксувати курс рубля по відношенню до тенге, долара або євро на певну дату - наприклад, на дату укладення договору. У цьому випадку навіть коливання валютного курсу не вплинуть на зміну суми угоди.

Іноді сторони приходять до угоди про встановлення так званого валютного коридору - тобто фіксації певного діапазону зміни валютних курсів, в рамках якого і будуть проводитися взаєморозрахунки.

Наприклад, встановимо валютний коридор, де нижня межа KZT / RUR буде дорівнює 20 рублів за 100 тенге, а верхня - 30/100. Якщо курс рубля щодо тенге буде вище зафіксованої верхню межу коридору, то розрахунки будуть проводитися на її рівні, тобто з розрахунку 30 рублів за 100 тенге. Якщо ж курс рубля, навпаки, різко впаде і стане нижче встановленої нижньої межі коридору, то розрахунок вартості квартири буде здійснюватися на рівні 20 RUR за 100KZT.

У разі якщо відношення рубля і тенге знаходяться в рамках валютного коридору, то розрахунки проводяться за поточним курсом.

Незалежно ні від чого методику проведення взаєморозрахунків бажано зафіксувати або в тексті самого договору купівлі-продажу, або у вигляді окремої угоди (додатки) до нього.

Правовий статус іноземця визначає порядок оплати

Ще один російський закон, основні положення якого необхідно знати іноземцеві при покупці нерухомості в Росії, - це федеральний закон «Про валютне регулювання та контроль». Він містить дуже важливі положення, що визначають як статус іноземного громадянина в РФ, так і порядок здійснення ним розрахунків за придбану нерухомість.

В першу чергу, необхідно визначити, чи є іноземний громадянин резидентом Росії чи ні. В законі на цей рахунок сказано, що «до резидентів належать фізичні особи, які мають постійне місце проживання в РФ, в тому числі тимчасово знаходяться за межами РФ». Це означає, якщо іноземний громадянин фактично проводить на території Росії не менше 183 днів у календарному році, він вважається резидентом.

Статус резидента тут важливий, так як ця категорія осіб може розплачуватися за куплену квартиру в звичайному порядку, тобто так само, як і російські громадяни (про способи розрахунку ми розповімо нижче).

Якщо ж іноземець має постійне місце проживання за межами РФ, або, іншими словами, проводить на території країни менше 183 днів у році, то він вважається нерезидентом. І покупка їм квартири у російського громадянина відноситься вже до валютних операцій, пов'язаних з рухом капіталу. Подібні операції здійснюються в порядку, встановленому Центральним банком РФ (ст. 2 ФЗ «Про валютне регулювання та контроль»).

Як казаха вирішити квартирне питання при переїзді до Росії? >>>

Спосіб оплати нерухомості для нерезидента

Для іноземного громадянина-нерезидента існує один-єдиний законний спосіб оплати нерухомості, що купується - безготівковий розрахунок через один з уповноважених банків, розташованих на території Росії. Відповідно до російського Закону «Про валютне регулювання та контроль», для здійснення розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості нерезиденту слід звернутися до уповноваженого банку.

Уповноважений банк - це кредитна організація (її філія), що володіє ліцензією Банку Росії на проведення банківських операцій з коштами в російській і в іноземній валюті. Такі банки можуть відкривати нерезидентам банківські рахунки для здійснення розрахунків. Список таких банків, розташованих на території Калінінградської області можна подивитися тут

Одним з найбільш зручних варіантів оплати покупки громадянином Казахстану нерухомості в Росії є здійснення оплати через Ощадбанк, який відноситься до числа уповноважених банків. По-перше, внутрішньобанківські платежі не тільки зручні, але і безпечні, так як в межах одного банку ризик затримки зарахування грошей на рахунок або ненадходження оплати зведений практично до нуля. По-друге, філії та відділення Ощадбанку є в будь-якому російському місті. Це дозволить звернутися саме в «свій» банк, позбавивши від необхідності відкривати додатковий банківський рахунок лише для проведення однієї операції.

Для цього необхідна наявність рахунку в Ощадбанку Росії в Казахстані у покупця, через який і буде проведена оплата угоди або переклад в відповідний філія Ощадбанку в Калінінградській області.

Часто запитують: чому для нерезидента існує тільки один спосіб оплати нерухомості? Подібні обмеження пов'язані з необхідністю обліку проведення великих валютних угод, скоєних іноземними громадянами на території Росії.

Тому не варто ігнорувати положення Закону «Про валютне регулювання та контроль». Справа в тому, що всі операції, здійснені з порушенням його вимог, є недійсними, в тому числі і угоди, пов'язані з придбанням нерухомості.

Поставити на КОН (Калінінград, Омськ, Новосибірськ) >>>

Способи оплати нерухомості для резидента

Якщо громадянин Казахстану вважається резидентом на території Росії, то вибір методів оплати у нього значно ширше - починаючи від оплати готівкою (улюблений спосіб здійснення взаєморозрахунків росіянами), використання банківської комірки і банківського акредитива до взаєморозрахунків за допомогою векселя. Кожен спосіб має свої особливості і ступінь ризику, тому зупинимося на них трохи докладніше.

Спосіб перший: з рук в руки

Найпростіший, але небезпечний спосіб для обох сторін - передача грошових коштів готівкою з рук в руки. Покупець і продавець за обопільною згодою повинні вибрати безпечне місце, де в присутності довіреної особи, наприклад, нотаріуса, здійснити рівноцінний обмін. Нотаріус, який посвідчує договір, буде ідеальною фігурою в якості довіреної особи. Ще одне місце, яке часто вибирають для передачі грошей, - агентство нерухомості, в присутності ріелтора, за посередництва якого і була здійснена операція.

У будь-якому випадку, при укладенні договору купівлі-продажу не варто віддавати всю суму, так як після цього має бути ще реєстрація права власності в територіальному управлінні Федеральної реєстраційної служби по Калінінградській області. Тільки після цього угода буде вважатися завершеною.

Розглянутий варіант оплати є найбільш ризикованим і рекомендується тільки при повному взаємній довірі учасників угоди, наприклад, між родичами. У будь-якому випадку, не забудьте взяти з продавця квартири розписку про отримання грошей. Це ніколи не буде зайвим.

Спосіб другий: розрахунок через банківську комірку

У Росії це найпоширеніший спосіб розрахунків за покупку нерухомості. Так як оплата в більшості випадків здійснюється готівкою, то такий спосіб вважається найбільш безпечним. Для його реалізації необхідно звернутися в банк, що пропонує в якості послуги оренду сейфів.

Що таке сейфовая осередок. Це невеликий металевий ящик, вбудований в стійку, що знаходиться в спеціально обладнаному приміщенні банку. Осередок має замок, який зазвичай відкривається тільки двома ключами. Сховище захищено охоронними та протипожежними системами. І саме приміщення, і доступ до осередків контролюються службою безпеки банку.

Оренда осередку. Як правило, орендує осередок покупець. Для цього з банком укладається договір. Вартість оренди в залежності від банку коливається від 1500 до 2500 рублів на місяць. Додатково можна замовити послуги перевірки автентичності та перерахунку грошових купюр. Вартість перерахунку становить 2000-3000 рублів, перевірка обійдеться в 0,2-0,3% від суми, що перевіряються засобів. Незважаючи на додаткові витрати, банківської перевіркою краще не нехтувати.

Процедура закладки. На території банку за участю всіх осіб - учасників угоди (продавця, покупця, нотаріуса, ріелтера та банківського співробітника, що є гарантом користування осередком), підписується договір купівлі-продажу нерухомості. Кількість учасників підписання договору визначається сторонами угоди. Однак, як правило, це в обов'язковому порядку покупець, продавець і банківський співробітник. Для отримання додаткової гарантії бажано, але не обов'язково присутність ріелтора і / або нотаріуса.

Після цього необхідна сума закладається в клітинку і складається ще один договір або додаткову угоду до договору про оренду осередку, яке регламентує доступ до неї. Зазвичай воно полягає трьома сторонами - покупцем, продавцем і банком. У ньому вказуються умови і терміни доступу до осередку, особи, які мають на це право і їх паспортні дані.

Отримання грошей продавцем. Отримати гроші продавець може тільки після виконання спеціальних умов договору, де вказується, які дії він повинен зробити, щоб отримати доступ до осередку. Найчастіше він повинен надати зареєстрований реєстраційною палатою договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу - документ, що підписується двома сторонами, по одному екземпляру для кожної зі сторін, де і покупець, і продавець - це рівноправні сторони угоди. На відміну від практики укладання угод з нерухомістю в Казахстані, в Росії примірник договору залишається на руках у обох сторін. Для продавця договір не менш важливий, ніж для покупця. По-перше, це підтвердження отримання законного доходу у великому розмірі (від продажу нерухомості). По-друге, в певних випадках, це підтвердження права на отримання податкового вирахування.

Якщо умови договору з боку продавця не виконані, то через певний період часу покупець забирає свої гроші з осередку. У разі виконання продавцем всіх умов покупець передає йому ключ від комірки, і банк надати їм доступ до неї продавцеві, який таким чином забирає гроші.

Ключ передається, як правило, після подання в банк продавцем (або обома сторонами) договору купівлі-продажу після його реєстрації в територіальному реєстраційному управлінні (зі штампом про реєстрацію). Дана умова має бути відображено в договорі оренди банківської комірки, так як договір купівлі-продажу вступає в законну силу тільки після реєстрації. Про дату і факт отримання договору покупець знає, так як і покупець, і продавець отримують кожен свій екземпляр договору з відміткою про його реєстрацію.

Якщо договір представлений в банк продавцем, а покупець ключ не передав, то банк може заблокувати покупцеві доступ до сховища, де знаходиться осередок з грошима, і гроші покупець забрати не зможе. На практиці подібні умови прописуються в договорі оренди банківської комірки (зразок договору у вкладенні).

Особливі умови. За згодою сторін покупець може вносити гроші в банківську комірку не одноразово, а в міру отримання необхідної документації, яка підтверджує його право на покупку або право на власність. Також сторони можуть домовитися про надання в банк не одного документа, а відразу декількох.

Щоб не відбувалося неприємних сюрпризів або розбіжностей з термінами, покупцеві і продавцеві слід передбачити пролонгацію оренди банківської комірки і схему дій у разі виникнення позаштатних ситуацій. Наприклад, гроші отримані, а документи на власність ще знаходяться на оформленні, або квартира оформлена, а продавець з яких-небудь причин не може скористатися осередком,

Про те, як краще скласти договір на банківську комірку, бажано заздалегідь проконсультуватися з ріелтором або нотаріусом, супроводжуючим угоду, а також зі співробітником банку. Адже практично кожен випадок має свої особливості.

Спосіб третій: оплата акредитивом

У цьому випадку покупець нерухомості укладає договір з банком, за яким вносить на банківський рахунок необхідну суму. В подальшому, при наданні продавцем відповідних документів, банк видає або перераховує необхідну суму другому учаснику угоди.

Слід зазначити, що акредитив може бути безвідкличним і відкличним. Безвідкличний передбачає, що банк не може самостійно, без згоди сторін - учасників угоди, скасувати зобов'язання зі сплати суми. Відкличний, навпаки, не містить беззаперечних зобов'язань банку перед продавцем, тому може бути змінений без згоди сторін.

Негативною стороною акредитивів, через що їх використання не отримало великого поширення, є їх офіційність. Так як це безготівковий розрахунок, то доведеться вказувати повну вартість нерухомості і платити податки, що підходить не для всіх учасників угод.

Як казаха вирішити квартирне питання при переїзді до Росії? >>>

Спосіб четвертий: розрахунок за допомогою векселя

Взаєморозрахунок можна оформити у вексельній формі. Дана схема розрахунків розроблена з метою забезпечення максимальної безпеки сторін, що беруть участь в угоді. Продавець і покупець відкривають в банку рублеві рахунки до запитання, а при необхідності і валютні рахунки. Покупець нерухомості укладає договір з банком на оренду індивідуальної сейфовой осередки, куди закладається вексель. При цьому в договорі передбачається ряд умов, а також правила допуску до орендованої осередку друге осіб.

Купівля векселя. Покупець кладе на відкритий ним рахунок грошові кошти і здобуває на гроші з цього рахунку банківський вексель на пред'явника. У присутності продавця, представника банку, ріелторської компанії або нотаріуса він закладає вексель в сейфовую осередок і закриває її.

Умови доступу до осередку з векселем. Покупець протягом певного періоду часу не має права одностороннього доступу до осередку. Більш того, за умовами договору взяти вміст сейфа можуть або продавець з представником ріелторської компанії або нотаріусом, або покупець з цим же представником, або всі троє разом. Ні в якому разі не поодинці. Ще однією умовою є наявність належним чином зареєстрованого договору купівлі-продажу квартири на ім'я покупця, що знаходиться за адресою, вказаною покупцем.

Процедура отримання векселя. Після отримання з реєстраційної палати зареєстрованого договору купівлі-продажу сторони підписують акт передачі продавцю ключа від сейфового осередку. Потім продавець з представником банку, ріелторської компанії, нотаріусом або ж всі сторони угоди разом, пред'явивши відповідні документи працівнику банку, проходять до сейфової скриньки, де продавець відкриває її і бере вексель, закладений туди покупцем.

Погашення векселя. Потім продавець погашає вексель в банку, и Грошові кошти в цею ж дня переводящем на Відкритий ним рахунок. Тут Можливі два варіанти. Если вексель рублевий, то Грошові кошти в рублях надходять на его рублевий рахунок. Якщо вексель валютний, то виплата продавцеві за векселем здійснюється в рублях за курсом Центрального банку РФ на день оплати і зараховується на рублевий рахунок продавця.

Особливі умови. При невиконанні умови про надання зареєстрованого договору купівлі-продажу покупець після закінчення терміну оренди в присутності уповноваженого представника ріелторської компанії забирає з сейфовой осередку вексель і погашає його в банку точно так же, як було сказано вище. Контроль за допуском покупця до сейфу здійснює служба безпеки банку, і тільки з її письмової згоди покупець може вилучити з сейфа його вміст.

Спосіб п'ятий: обмін квартири на цінності

Є ще один варіант для тих, хто бажає розраховуватися, наприклад, не грошовими коштами, а іншими матеріальними цінностями: ювелірними виробами, дорогоцінними металами і камінням, цінними паперами та предметами антикваріату. Природно, такий варіант взаєморозрахунків може здійснюватися тільки за згодою обох сторін. У цьому випадку на зберігання в банк передається цінний пакет з зберігаються в ньому цінностями, і покупець зобов'язаний оголосити його вартість.

Банк не наполягає на огляді пакету, ні на складанні опису, якщо клієнти не пред'являють такої вимоги. При цьому ніхто не забороняє продавцю нерухомості вимагати огляду та складання опису. Але банк в даному випадку НЕ зобов'язаний здійснювати це самостійно.

При настанні документально підтвердженого обумовленої події банк видає цінний пакет продавцю. У разі якщо банк втрачає пакет, його одержувачу - продавцю, видається грошовий еквівалент, згідно заздалегідь оголошеної вартості.

Оплата нерухомості готівкою

Іноді цікавить наступне питання: чи можна оплачувати нерухомість готівкою, і що робити, якщо гроші привезені на територію Росії готівкою? У цьому випадку, з точки зору дотримання російського законодавства, для нерезидента правильніше буде розмістити їх банку і вже через кредитну установу проводити оплату нерухомості. Резидент може без обмежень здійснювати оплату нерухомості і готівкою.

зверніть увагу

Купівля нерухомості вважається одним з найскладніших видів угоди з точки зору забезпечення правового захисту всіх учасників. І деякі складності спочатку закладені в самому російському законодавстві.

Складність перша. Відповідно до цивільного кодексу РФ, право власності переходить на об'єкт нерухомості не з моменту підписання або оплати договору, а з моменту державної реєстрації такої угоди. На практиці це може спричинити за собою наступне. Припустимо, сторони підписують договір купівлі-продажу нерухомості, і покупець готовий здійснити оплату за цим договором відразу. Але власником покупець стане лише тільки після тривалої державної реєстрації, яка може тривати місяць, а то й два. Відповідно і передавати приміщення продавець не поспішає до завершення процедури реєстрації.

Тому ні в якому разі не проводите повний розрахунок з продавцем до завершення процесу реєстрації. За час цієї процедури продавець може навіть передумати здійснювати операцію, направивши в реєструючий орган відповідну заяву. В цьому випадку є ризик залишитися і без предмета придбання, і без власних грошей. Крім того в практиці зустрічалися випадки, коли з різних причин в реєстрації договору просто відмовляли.

Складність друга. Незважаючи на очевидну небезпеку розрахунків за нерухомість готівковими коштами, в Росії як і раніше більшість угод оплачується саме так. Секрет цієї прихильності вельми простий - ухилення від сплати податків. Часто продавці нерухомості в цих же цілях в договорі купівлі-продажу прагнуть занизити суму угоди, що, втім, не впливає на її фактичну вартість. І якщо ви зустрілися саме з таким продавцем, не забудьте заздалегідь підготувати розписку про отримання грошей на повну суму угоди. Інакше вам складно буде довести, що оплата зроблена вами в повному обсязі.

для довідки

Чи існують обмеження на ввезення до Росії готівкових коштів?

Згідно з Угодою «Про порядок переміщення фізичними особами готівкових коштів і (або) грошових інструментів через митний кордон Митного союзу» обмежень на ввезення валюти в Росію не існує.

До 10000 доларів або в еквіваленті в іншій валюті суми не підлягають декларуванню, понад 10000 доларів або еквіваленті в іншій валюті необхідно задекларувати на кордоні з урахуванням вимог статті 6 вищезгаданого договору. У декларації необхідно буде вказати такі відомості:

• дату и місце народження;
• реквізити документа, що підтверджує ваше право на перебування (проживання) на території Росії;
• адреса місця проживання (реєстрації) або місця перебування на території країни;
• відомості про джерело готівкових коштів, а також про передбачуване використанні;
• відомості про маршрут і способі перевезення (про вид транспорту) готівкових коштів.

Однак, на наш погляд, їхати з великою грошовою сумою через кордон (а вартість нерухомості в Росії - це десятки і сотні тисяч доларів), щонайменше, небезпечно. Для цього є банківський рахунок і банківські картки.

Як перевести в готівку гроші в Росії, якщо є рахунок в казахстанському банку?

Перевести в готівку грошові кошти можна через банкомати, якщо є карта Visa або MasterCard. При цьому потрібно врахувати, що існують обмеження на зняття коштів через банкомат. У різних банках по-різному, але приблизно від 100000 до 300000 рублів в день.

Якщо в Росії є філії або партнери казахстанських банків, то можна перевести в готівку і в банківських відділеннях. Це потрібно дивитися в кожному окремому випадку. Саме тому Сбербанк найбільш зручний варіант - його відділення (і не одне) є в кожному російському місті.

підсумок

В цілому взаєморозрахунки по операціях з нерухомістю - проста для розуміння процедура. Вона полягає в отриманні грошей продавцем квартири при настанні заздалегідь очікуваної події, підтвердженого документально.

Однак на практиці подібні операції можуть супроводжуватися різними нюансами, пов'язаними зі складністю оформлення. У підсумку цей процес стає хвилюючим для всіх учасників угоди. Це і зрозуміло - покупка нерухомості пов'язана з передачею великих грошових сум, втрата яких може обернутися катастрофою для їх власника. Тому, перш ніж приступити до оформлення угоди купівлі-продажу, бажано ретельно прорахувати всі етапи обраної схеми розрахунку.

Фото: visotki.com, zenobia-camp.com

інформаційна служба www.kn.kz