Девелопери намагаються вносити максимальну різноманітність в лінійку своїх планувальних рішень. Однак у покупців житла все одно нерідко виникає бажання «доопрацювати» квартиру під себе. Експерти «Метріум Груп» підготували ряд порад, як грамотно провести і узаконити перепланування.
За буквою закону
Перш за все, варто розуміти, що переробити всю квартиру повністю не вдасться: політ фантазії доведеться так чи інакше співвідносити з наявними нормативними документами. У Росії існують певні стандарти облаштування житлових приміщень, і порушувати їх не можна. Починаючи перепланування, доведеться звірятися з численними документами - СНіПами (будівельними нормами і правилами) і СанПіН (санітарними правилами і нормами), СП (склепіннями правил), ГОСТами, МГСН (столичним будівельними нормами) і ВСН (відомчих будівельних норм).
Єдиного федерального закону про перепланування не існує, проте в Житловому кодексі РФ прописані загальні положення. Зокрема, там говориться про те, що ж таке перепланування. Отже, переплануванням житлового приміщення вважається «зміна його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення». Також в документі встановлюється поняття перебудови, яке має на увазі установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування.
Житловий кодекс вимагає погоджувати перепланування з органами місцевого самоврядування, відповідно, суб'єкти РФ видають регіональні закони. У столиці процес перепланування регулюється Постановою «Про організацію перебудови й (або) перепланування житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках і житлових будинках». Узгоджуються перепланування з Державної житлової інспекцією міста Москви (Мосжилинспекции).
Перепланування житлових приміщень повинна проводитися у відповідності з наступними нормативами:
- СП 54.13330.2011 «Будівлі житлові багатоквартирні»;
- СанПіН 2.1.2.2645-10 «Санітарно-епідеміологічні вимоги до умов проживання в житлових будівлях і приміщеннях»;
- СП 29.13330.2011 «Підлоги»;
- МГСН 3.01-01 «Житлові будинки»;
- ГОСТ Р 53778-2010 «Будинки і споруди. Правила обстеження і моніторингу технічного стану »;
- СП 51.13330.2011 «Захист від шуму»;
- СП 20.13330.2011 «Навантаження і впливи»;
- СП 70.13330.2012 «Несучі та огороджувальні конструкції;
- СП 63.13330.2012 «Бетонні і залізобетонні конструкції. Основні положення".
Порядок дій
Якщо ви затіяли перепланування, важливо розуміти, який порядок дій правильний. Погоджувати перепланування необхідно до її проведення, інакше можна понести покарання. Якщо планування було зроблено самовільно, але в цілому враховувала всі нормативи, а в ході робіт не порушувалися несучі конструкції, можна буде «звільнитися» штрафом в 2500 рублів. При цьому перепланування з Мосжілінспекция за фактом проведення все-таки узгодити доведеться.
Якщо ж в ході робіт порушувалися несучі стіни, перекриття або конструкція підлог, необхідно буде отримати технічний висновок, що підтверджує безпеку проведених робіт. А ось якщо з'ясується, що неузгоджена заздалегідь перепланування суперечить технічним нормативам, зазначеним вище, власнику доведеться повертати все на місце за свій рахунок.
Зрозуміло, неузгоджена перепланування ставить під сумнів можливість проведення будь-яких угод з нерухомістю. Вона загрожує складнощами з пошуками покупця, а банк може відмовити в наданні іпотечного кредиту, тому в інтересах власника діяти за законом і спочатку погоджувати проект перепланування, а потім вже братися за роботу. Отже, який же порядок дій?
Отримуємо поверховий план від забудовника. Це важливий документ, на якому позначені всі несучі та ненесучі конструкції. Він також необхідний для того, щоб визначити точне розташування приміщень в квартирах в новобудовах з так званої «вільним плануванням». Навіть якщо ви придбали житло «в бетоні», де стіни позначені умовно, це не означає, що їх можна зводити, як душа забажає: остаточне зонування також необхідно узгодити.
Приступаємо до розробки бажаної планування і визначаємо, чи потрібно узгодження. Будь-яка зміна того, що намальовано на поверховому плані БТІ, буде вважатися переплануванням - зміна стін, перегородок, сантехприборів, прорізів, конструкції підлог, приєднання загальдомовий власності, зміна форми вікон, демонтаж підвіконних блоків, а також втручання в інженерні комунікації.
Якщо необхідно тільки перенести сантехприлади в межах ванною або туалету, перемістити раковину або електроплиту на кухні, зламати вбудовані меблі, попереднє узгодження не буде потрібно. Можна зробити ремонт, а вже потім звернутися в Мосжилинспекцию, яка направить до вас комісію для перевірки проведених робіт. По завершенні перевірки ви отримаєте на руки підписаний акт.
Якщо мова йде про більш глобальні зміни, має сенс звернутися до каталогу типових перепланувань в житлових будинках, размеще н ному на сайті Мосжилинспекции. По суті це готові рішення, які будуть узгоджені з високою ймовірністю, але не 100%. Вони передбачають знесення і зведення несучих перегородок, пристрій або перенесення прорізів, демонтаж вбудованих меблів, перенесення сантехніки. Також є деякі варіанти перепланувань з зачіпанням несучих конструкцій. Якщо якийсь з цих проектів сподобався, слід повідомити Мосжилинспекцию про майбутню перепланування, при цьому пославшись на конкретний типовий проект, але втілювати його в життя доведеться «один в один». При цьому якщо проект входить в каталог, але зачіпає несучі конструкції, не обійтися без додаткового технічного висновку, який повинен підтвердити, що саме в вашому будинку ці зміни можуть бути реалізовані. Все буде залежати від стану будинку, поверху квартири і наявності перепланувань у сусідів: можливо, вони вже встигли торкнутися несучі конструкції, і додаткове втручання буде небезпечно.
Звертаємося за допомогою. Типові проекти зазвичай розроблені для обмеженого числа серій будинків, а також пропонують не дуже багато дизайнерських рішень. Тому найчастіше перепланування все-таки стає індивідуальної, і провести її без допомоги професіоналів буває складно: як мінімум, обивателю важко орієнтуватися у всіх існуючих нормативах. Для розробки проекту перепланування можна звернутися в архітектурно-проектні бюро, чиї фахівці можуть не тільки скласти план, але і допомогти з процесом його узгодження. Допомога в грамотному комісій із соціального страхування готові надати також багато юридичні контори.
Якщо плановані роботи не зачіпають несучі конструкції будинку, то проект можна замовити в будь-якій проектній організації, що складається в СРО і має свідоцтво про допуск до таких робіт. У випадках, коли втручання в несучі конструкції будинку не уникнути, проект повинен бути виконаний автором проекту будинку, а при відсутності відомостей про нього - ГУП «МосжілНІІпроект».
Збираємо документи. Коли проект готовий, настає час збирати документи. Для узгодження перепланування власнику квартири в багатоквартирному будинку буде потрібно наступний перелік документів:
Документи здаються в МФЦ за місцем проживання або «одне вікно» житлової інспекції при відсутності в районі МФЦ.
Чекаємо рішення. Термін узгодження перепланування становить 20 робочих днів за проектом і 35 днів на розгляд типових проектів. Після закінчення цього терміну власник отримує або дозвіл на перепланування, або мотивовану відмову.
Відмова може бути отриманий, якщо проект перепланування не відповідає житловим законодавством, якщо є рішення суду, яке забороняє перепланування, або технічний висновок з висновками про неможливість перепланування, оформлене проектною організацією. Також може бути отримано висновок від Департаменту культурної спадщини Москви, що забороняє перепланування, якщо мова йде про історичній будівлі. У відмові вказується причина і рекомендації по її усуненню: проект можна доопрацювати і домогтися його прийняття в новому вигляді.
Робимо ремонт і отримуємо акт. Якщо дозвіл отримано, можна приступати до ремонту. Після його завершення викликається приймальна комісія, яка повинна перевірити відповідність проведених робіт узгодженим проектом. Якщо все в порядку, підписується акт про завершеною перепланування. Копія акту повинна бути спрямована в БТІ, вона служить підставою для оформлення нового технічного паспорта БТІ квартири в чорних лініях. На цьому етапі планування остаточно узгоджена.
заборонені прийоми
Варто розуміти, що не всі роботи в принципі можуть бути узгоджені. Не допускається погіршення житлових умов - причому як сусідів, так і своїх власних. Тобто навіть якщо ви самі згодні зменшити свою житлову площу, Мосжілінспекция все одно повинна буде вимагати від вас, щоб житлові умови відповідали нормативам. Площа кімнати в однокімнатній квартирі не повинна бути менше 14 кв. м, в багатокімнатних квартирах площа загальної кімнати повинна бути не менше 16 кв. м, а спальні та кухні - як мінімум 10 і 8 кв. м відповідно.
Наприклад, один з найпоширеніших запитів - перенесення кухні в інше місце, але перенести її можна тільки на нежитлову частину квартири. Тому найчастіше йдуть по шляху об'єднання кухні і вітальні: немає додаткових витрат по перенесенню комунікацій, і такий проект досить просто узгодити, якщо будинок монолітний. Але варто враховувати, що в однокімнатній квартирі такий варіант не пройде: при об'єднанні житлова кімната перестає такою вважатися і на плані експлікації позначається як вітальня, а в квартирі повинна бути хоча б одна житлова кімната. Кухня-ніша (приміщення з кухонним обладнанням, але без обідньої зони) в однокімнатній квартирі може бути 5 кв. м.
Також власники нерідко хочуть об'єднати кухню з лоджією, проте в останній редакції постанови про перепланування відсутній пункт, що допускав такий варіант. Формально заборони немає, але на практиці наполягають на установці «французького вікна» між кухнею і лоджією. Крім того, не можна переносити на лоджії, балкони і веранди радіатори опалення, підключені до загальдомовий системі гарячого водопостачання та / або центрального опалення.
Чи не вийде добитися дозволу на об'єднання газифікованого приміщення з житловою кімнатою: тобто якщо на кухні газова плита, від варіанту з «європейської плануванням» доведеться відмовитися. Пристрій прорізів між житловими кімнатами і газифікованими кухнями без щільно закриваються також не допускається.
«Людина прагне до поліпшення своїх житлових умов, - коментує керуючий партнер« Метріум Груп »Марія Литинецкая. - Найчастіше цього можна легко досягти за допомогою перепланування, однак це складний процес, що вимагає розуміння нормативів, що регулюють житлове будівництво, Проте, здаються складності - це не привід відмовлятися від своєї мрії, адже грамотна перепланування не тільки дозволяє максимально ефективно використовувати кожен квадратний метр , а й підвищує ліквідність нерухомості. Квартири з хорошими плануваннями набагато швидше знаходять покупців, але, зрозуміло, мова йде про ті випадки, коли все зроблено відповідно до закону. А ось неузгоджена перепланування - це злочин. Знайти покупців і ріелторів, які закриють на неї очі, буде важко ».
Отже, який же порядок дій?