Для зниження кадастрової вартості потрібно звернутися до відділення Росреестра із заявою. До нього необхідно додати:
- виписку з ЕГРН про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, що містить відомості про оспорюваних результатах кадастрової вартості;
- нотаріально завірену копію правовстановлюючого документа на об'єкт нерухомості;
- документи, що підтверджують недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості (в разі, якщо заява подається на підставі недостовірності зазначених відомостей);
- звіт про оцінку об'єкта на папері і в електронному вигляді.
На це заявник протягом 30 днів отримує позитивну або негативну відповідь. У разі відмови власник протягом 10 днів може звернутися до суду. Для цього пишеться позовну заяву, в ролі позивача виступає сам власник, а в ролі - відповідача відділення кадастру.
Як дізнатися кадастрову вартість житла?
Межування ділянки та кадастровий паспорт: що і як
Позовна заява подається за адресою знаходження відповідача до районного суду. Необхідно докласти документи, що підтверджують незаконне підвищення кадастрової вартості і відмова її виправити від адміністрації ГКН. Вам будуть потрібні:
- правовстановлюючий договір, акт і т. п .;
- свідоцтво про вид права, цивільний паспорт власника;
- довідки, що підтверджують наявність причин зниження вартості;
- звіти від незалежних оцінювачів;
- відмова Росреестра;
- квитанція про оплату державного мита;
- копія позовної заяви для відповідача.
Нотаріально завірені копії перерахованих документів надсилаються поштою рекомендованим листом з повідомленням до Державного кадастру нерухомості. Якщо протягом місяця не буде отримана відповідь з мотивованим відмовою, то до документів, що подаються до суду, можна подати поштову квитанцію, опис відправлених документів і повідомлення. Але існують і інші причини зниження кадастрової вартості, такі як: зміна категорії земель, зміна площі ділянки, зміна ВРИ (виду дозволеного використання) ділянки.
Дуже уважно і навіть обережно потрібно ставитися до пропонованих на ринку послуг по зниженню кадастрової вартості. З досвіду наших клієнтів, люди стикаються з компаніями, які за чималеньку плату беруться за зниження кадастрової вартості. Однак, отримавши відмову від ГКН, що не продовжують роботу щодо зниження в судовому порядку. Так як подібні випадки, на жаль, не рідкість, я рекомендую власникам заздалегідь обговорювати з юридичними компаніями, що саме входить у вартість послуги щодо зниження, зокрема - чи входять в ній судові процеси. Також не оплачуйте всю суму до отримання самої послуги в повному обсязі.
На землях яких категорій можна будувати, а на яких не можна?
5 головних речей при виборі ділянки під будівництво будинку
Як правило, кадастрова вартість в усіх регіонах країни завищена, а повинна бути дорівнює ринковій вартості. Тому мета заперечування кадастрової вартості - встановити кадастрову вартість об'єкта нерухомості в розмірі його ринкової вартості.
Кадастрову вартість можна оскаржити в комісії по розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості (при Росреестра) і в суді.
Необхідно визначитися, хто буде заявником: юрособа або фізособа (громадянин). Згідно ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ», юридичній особі необхідно звернутися спочатку до комісії, а потім тільки в суд. Громадянин має право звертатися відразу в суд. Як показує практика, краще відразу йти в суд, так як комісія практично ніколи не приймає позитивного рішення.
Для оскарження кадастрової вартості складається звіт, який визначає ринкову вартість об'єкта нерухомості. Раніше діяло правило про обов'язкову експертизу даного звіту в СРО оцінювачів. На даний момент експертизу проводити закон не вимагає, але, як показує практика, суди вважають звіт без експертизи недопустимим доказом.
Заява про встановлення кадастрової вартості в розмірі ринкової, звіт і експертиза направляється в комісію; до заяви також додаються: нотаріально завірена копія правовстановлюючого або правоудостоверяющіх документа на нерухоме майно, виписка з Єдиного державного реєстру нерухомого майна (ЕГРН) про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, виписка з ЕГРН про основні характеристики об'єкта нерухомості. Також доцільно додати копію паспорта заявника.
У разі відмови комісії у задоволенні заяви заявник має право звернутися з позовною заявою до суду. До позовної заяви додаються ті ж документи, що і для комісії, а також інші документи, які передбачені процесуальним законодавством. Оплачується держмито. Для фізособи - 300 рублів, для юрособи - 2 тисячі рублів (за кожен об'єкт нерухомості).
Ще можна змінити кадастрову вартість у разі недостовірності відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості, тобто помилки. А якщо це земельну ділянку, то змінити вид дозволеного використання або категорію землі. Однак найпоширеніший, можливий і дієвий спосіб - це встановлення кадастрової вартості в розмірі ринкової.
Як узаконити гостьові будинки під оренду?
Як змінився порядок реєстрації ділянок?
Виправляти ляпи оцінювачів поспішати не варто, так як кожен випадок і кожна переоцінка несе тягар матеріальних і нематеріальних витрат.
Перш ніж ініціювати процес переоцінки, слід врахувати кілька моментів. В першу чергу оцінити реальну вартість Вашого майна, тобто елементарно простудіювати ринок нерухомості, вивчити попит і пропозицію, тим самим приблизно встановити реальну вартість. Остаточну ж процедуру переоцінки буде проводити спеціалізована організація.
Другий крок - вивчити процедуру переоцінки (трохи докладніше про це нижче), терміни її проведення, витрати на її проведення, в тому числі нематеріальні, і практику змін ціни по Вашому суб'єкту і навіть муніципалітету.
У третю чергу Вам необхідно розрахувати рентабельність своїх витрат до підсумкової вигоді в разі успішної переоцінки.
До всього вищесказаного варто ще додати знання Федерального закону від 03.07.2016 № 237-ФЗ «Про державну кадастрової оцінки» (далі по тексту - 237-ФЗ). Положеннями 237-ФЗ вже з січня 2017 року закріплюються нові стандарти, правила і методичні вказівки проведення кадастрової оцінки. Згідно п. 1 ст. 11 237-ФЗ, державна кадастрова оцінка проводиться не частіше одного разу на три роки (в містах федерального значення не частіше ніж один раз на два роки) і не рідше одного разу на п'ять років. З цього випливає, що вже з січня 2018 року уповноважені органи почнуть проводити оцінку за новими методиками.
Оспорена вартість, згідно з п. 4 ст. 18 237-ФЗ, буде застосовуватися з першого січня того року, в якому надійшла заява в суд або комісію про оскарження кадастрової вартості. А це означає, що повернути переплачені податки вийде за період не більше одного року за умови, що справа розглядалася в «міжсезоння» (наприклад, в період з грудня 2016 по січень 2017 го) або просто довше року. Отже, вже цілком ймовірно, що з 1 січня 2018 року Ваш об'єкт потрапить під нову державну кадастрову оцінку, яка не менш вірогідно буде оцінена за реальною ринковою вартістю.
Однак припустимо, що Ви все прорахували, оцінили і дійшли висновку про необхідність зробити переоцінку самостійно. Тоді Вас чекає один з двох шляхів. Перший має на увазі оскарження вартості в спеціалізованій комісії, а потім, в разі неуспіху, в суді. Другий шлях процедури оскарження надсилає відразу в суд в обхід комісії.
Який з названих шляхів виявиться швидше і дешевше - достовірно не можна сказати. Все залежить від випадку і різних факторів, що впливають, таких як сума передбачуваного заниження, правильність складання висновку оцінювачів, глибина аналізу комісією і (або) судом конкретного випадку та інших. Уточнити це питання краще у фахівців.
Слід зазначити, що, згідно з абз. 1-3 ст. 24.18 Федерального закону «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135-ФЗ від 29.07.1998 року, по другому шляху можуть піти тільки фізичні особи, але 237-ФЗ такого обов'язку не встановлює. Також п. 2 ст. 24 237-ФЗ закріплює можливість проведення кадастрової оцінки протягом перехідного періоду (з 01.01.2017 року по 01.01.2020 року). Як це буде реалізовуватися, якщо ще не стало реалізовуватися, в даний час не ясно.
Ми ж розглянемо переоцінку, починаючи з комісії. Обидва названих закону фіксують строгий термін на розгляд поданих заяв в 1 місяць з моменту надходження документів до комісії. До комісії подаються заяви і документи, встановлені ст. 24.18 135-ФЗ або п. 9 ст. 22 237-ФЗ, в залежності від того, за яким законом Ви вирішили діяти. По суті, обидва закони приблизно однаково регулюють порядок дій комісії з незначними відмінностями і більше впливають на зміст первинного пакту документів для подачі.
Разом, без урахування можливих комісій, Ваші витрати за допомогою одного з названих законів складуть від 20 тисяч рублів за оцінку об'єкта, від 15 тисяч рублів за укладення СРО на оцінку (даний документ в комісію надавати не обов'язково, але на практиці краще докласти), 400 рублів за виписку ЕГРН і інші додаткові витрати, в тому числі на транспорт, тобто мінімум 35 тисяч 400 рублів плюс місяць очікування з дати подання документів до комісії.
Якщо Вам пощастить, то на цьому все, якщо ж ні, то йдемо в суд. Згідно ст. 246 Кодексу адміністративного судочинства України (далі по тексту - КАС РФ), для подання позовної заяви до суду Вам знадобляться документи, названі вище, а також позовну заяву. Якщо самі не зможете його скласти, то за нього доведеться заплатити від 5 тисяч рублів. Також до витрат входить квитанція про оплату держмита за звернення до суду (300 рублів - для фізосіб; 6 тисяч рублів - юрособи).
Судовий розгляд займе від двох місяців з моменту подачі документів до суду, а також вимагатиме один місяць на вступ в силу судового акта. Тільки після цього Ви зможете отримати судовий акт на руки, але це за умови, що друга сторона не піде в апеляційну інстанцію. З набрав законної сили рішенням Вам необхідно звернутися до уповноваженого органу для внесення нової вартості в реєстр. Судові строки, названі вище, слід сприймати як зразкові, так як на практиці вони майже завжди більше.
Тепер підіб'ємо підсумки. У кращому випадку, якщо вся справа обмежиться тільки комісією, витрати по часу займуть приблизно два місяці, один з яких піде на оцінку. Витрати з фінансів складуть від 35 тисяч 400 рублів.
При успішному перебігу справи в суді розраховуйте на чотири місяці (місяць на збір документів + два місяці на розгляд в суді + місяць на вступ в законну силу рішення, термін на внесення змін уповноваженим органом - до місяця з моменту подачі документів) і фінансові витрати від 40 тисяч 800 рублів.
Найгірші розрахунки приводити в приклад не будемо, так як вони бувають, м'яко кажучи, набагато гіршими.
Отже, Ви отримали повідомлення від податкової служби. Уважно подивіться в документ, який Вам прислали з ИФНС: за що пропонується платити і як називається цей податок. Перш за все потрібно визначитися, якими документами Ви маєте в своєму розпорядженні і який податок хочете зменшити. Зустрічається кілька варіантів оформлення землі і будинки на ній: у власність оформлена земельна ділянка «з будівлями», або у власність оформлений тільки будинок, або оформлений окремо будинок і окремо земельну ділянку. Чому це важливо? Тому що за будинок і за землю передбачені різні податки. Податок на будинок (на майно) обчислюється за формулою, що включає кадастрову вартість будинку, а податок на землю залежить від кадастрової вартості землі. Кадастрова вартість землі і кадастрова вартість будинку встановлюється різними державними органами в різних документах.
Якщо Ви не маєте часом або бажанням вникати, як обчислена підсумкова цифра податку, краще відразу звернутися з цим питанням до юриста. Якщо ж маєте в своєму розпорядженні, все одно без юриста не обійтися: згідно з Кодексом адміністративного судочинства (КАС РФ), виступати в суді у справах про оскарження кадастрової вартості землі має право тільки особи з вищою юридичною освітою, копію диплома потрібно навіть додати до позовної заяви!
Для оскарження кадастрової вартості земельної ділянки в обов'язковому порядку необхідно звернутися до ліцензованому оцінювачу для переоцінки землі. Це недешево. Але без укладення оцінювача - документа з «нової» цифрою неможливо обгрунтувати неправильність «старої» цифри.
Рекомендую з калькулятором обчислити свою економію на податках з урахуванням оплати праці оцінювача і юриста в суді. Може виявитися, що сальдо не на Вашу користь, і не має сенсу.
Втішають два моменти: по-перше, пенсіонери (як правило) звільнені від сплати земельного податку під житловим будинком рішенням органу місцевого самоврядування, і, по-друге, громадяни (на відміну від організацій) мають право звертатися безпосередньо до суду, минаючи «непрозорі» комісії при Росреестра, тим самим заощаджуючи час і нерви.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Як купити ділянку під будівництво: 12 важливих текстів
Як побудувати заміський будинок: 15 корисних статей
5 причин здавати будинок, поки ви шукаєте покупця
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Як дізнатися кадастрову вартість житла?На землях яких категорій можна будувати, а на яких не можна?
Як узаконити гостьові будинки під оренду?
Як змінився порядок реєстрації ділянок?
Чому це важливо?