В умовах вільного продажу земля є одним з найбільш цінних, а в деяких регіонах і одним з найбільш популярних інвестиційних активів. Багато приватні особи і компанії займаються купівлею-продажем земельних ділянок з метою отримання прибутку. Крім використання в якості інвестиційного інструменту, земля, як унікальний природний ресурс, необхідна для забезпечення практично будь-якого виду діяльності: для виробничих потреб, сільського господарства, будівництва. Велика кількість громадян Росії має у власності різні земельні ділянки - від 6 соток в дачному кооперативі до великих масивів сільськогосподарської землі, отриманої в результаті приватизації.
Купівля-продаж земельних ділянок становить окремий сегмент ринку нерухомості. Він має свої особливості, без знання яких складно швидко і ефективно (за найбільшою ціною) продати земельні ділянки. Технології продажів ділянок для с / г діяльності, для розміщення рекреаційних об'єктів, промислових виробництв сильно відрізняються від технології продажів ділянок для ІЖС, особистих підсобних господарств, дач і котеджів. У даній статті розглянуті основні етапи та способи продажів земельних ділянок.
- Готуємо документи для продажу ділянки
Щоб продати ділянку, необхідно підготувати документи. Одні будуть потрібні для безпосереднього оформлення угоди купівлі-продажу, інші знадобляться для підтвердження юридичної чистоти ділянки. Звичайно, пошук покупця і підготовку документів можна вести паралельно. Але, в такому разі, ви можете втратити кілька покупців, які не захочуть чекати підготовки документів.
Реалізація ділянки через агентство нерухомості або ріелторів можлива тільки при наданні документів на землю, щоб агент міг взяти з покупця аванс за надані послуги. Агентства нерухомості можуть самостійно зібрати необхідні документи за договором доручення, але не безкоштовно. Деякі продавці хочуть перекласти всю паперову роботу на покупця. Такий варіант можливий, але потрібно бути готовим до надання покупцеві значної знижки в ціні.
Основні документи на земельну ділянку:
- Кадастровий паспорт - документ-виписка з ГКН (державного кадастру нерухомості), яка містить основні відомості про об'єкт нерухомого майна, поставленого на кадастровий облік . Кадастровий паспорт необхідний при здійсненні будь-яких операцій із землею.
- Свідоцтво про право власності на земельну ділянку або виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП) містять інформацію про те, хто на даний момент є власником земельної ділянки. З 15 липня 2016 р скасована видача свідоцтв про право власності на спеціальних бланках. Росреестр видає тільки виписки з ЕГРП. Перед здійсненням операції з землею бажано отримати останню актуальну виписку, адже інформація про власника фіксується тільки на момент видачі.
- Правовстановлюючі документи, які підтверджують підставу придбання / отримання земельної ділянки у власність. Такими документами можуть бути: договір купівлі-продажу, дарування, міни, заповіт, рішення суду, рішення органу місцевого самоврядування та інші документи.
Інші документи (довідки про відсутність заборгованостей, про відсутність обтяжень, про дієздатність продавця) надаються на вимогу покупця. При продажу земельних ділянок з будинком знадобляться документи на будинок, довідки про відсутність заборгованостей по комунальних платежах, згода прописаних осіб.
Основні документи готові, тепер слід задуматися про умови, на яких ви згодні продати свою земельну ділянку. Для цього юристом або самостійно складається проект договору купівлі-продажу земельної ділянки. Згодом договір підписується в трьох примірниках обома сторонами (по одному примірнику для продавця, покупця і Росреестра). Договір-купівлі продажу земельної ділянки не потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, але з правила є винятки для тих ділянок, які належать неповнолітнім, або при відчуженні часток у праві спільної власності.
Наступний етап - реєстрація угоди по переходу прав на земельну ділянку до іншої особи. Для цього в територіальне відділення Росреестра подаються такі документи:
- Заява на реєстрацію переходу прав (заповнюється в відділенні Росреестра).
- Підписаний сторонами договір купівлі-продажу земельної ділянки (3 прим.).
- Паспорти учасників угоди (або довіреності представників і їхні паспорти).
- Основні документи, підготовлені на першому етапі: свідоцтво про право власності (виписка з ЕГРП), кадастровий паспорт, правовстановлюючі документи на земельну ділянку.
- Якщо продавець перебуває в шлюбі або ділянку купувався в період шлюбу, необхідно також нотаріально завірена згода дружини / чоловіка на відчуження нерухомого майна.
- Акт прийому-передачі майна.
Термін реєстрації переходу права власності становить 10 робочих днів з дня подачі заяви та інших необхідних документів. Держмито за реєстрацію становить від 350 руб. для фізичних осіб до 22 тис. руб. для юридичних осіб. Розмір мита залежить також від виду земельної ділянки (ІЖС, ЛПГ, сільгосппризначення). Після отримання у власність земельної ділянки, новий власник стає платником податку на землю . А продавець (в деяких випадках) повинен буде сплатити податок на прибуток фізичних осіб .
- Як швидко продати ділянку: 2 способу
Щоб продати земельну ділянку швидко, крім заздалегідь підготовленого пакету документів для укладання угоди, потрібно сповістити покупців, що ділянку виставлений на продаж. Це можна зробити трьома способами:
- Розмістити повідомлення про продаж землі в інтернеті, засобах масової інформації або просто на стовпах і зупинках. Це найменш витратний у фінансовому плані варіант, однак, що віднімає багато часу. Крім відповідей на телефонні дзвінки доведеться часто виїжджати на ділянку, щоб показати його можливим покупцям. А відсутність необхідних знань може призвести до зіткнення з шахраями.
- Звернутися в класичне агентство нерухомості або до приватного ріелтору. Це більш зручний, але досить витратний спосіб. Агентства враховують побажання своїх клієнтів (ведуть переговори з покупцями, обумовлюють можливість торгу і т. Д.), Але вартість їх послуг досить висока.
3. Дошки оголошень
Одним з найбільш поширених варіантів самостійного продажу землі є використання дощок оголошень в інтернеті. У порівнянні з розміщенням оголошень в друкованих ЗМІ такий спосіб пошуку покупців не забирає багато часу і допомагає економити кошти. Головне, як можна докладніше описати земельну ділянку (місце знаходження, площа, наявність будівель і т. Д.) І виставити кілька його фотографій.
У ТОП-10 найбільш відвідуваних сайтів Рунета входить торгова площадка www.avito.ru . У категорії «товари і послуги» в 2015 р сайт посів перше місце за даними ТОВ «ЛПСР» (LiveInternet.ru). Кожен день сайт відвідує понад мільйон користувачів. Для розміщення оголошення на сайті необхідно пройти просту реєстрацію, вибрати категорію розміщення, вказати вартість і місце розташування ділянки.
Можна скористатися сайтом www.cian.ru - спеціалізованим ресурсом для купівлі, продажу та оренди нерухомості. Розміщення оголошень на цьому сайті в основному здійснюється за плату. Але є регіони і категорії, для яких пропозицію про продаж ділянки можна опублікувати безкоштовно. Оголошення перед публікацією проходять перевірку і повинні відповідати певним вимогам.
Відзначимо інші популярні сайти оголошень, де нерідко розміщуються пропозиції про продаж землі:
Якщо у вас є час, можете розміщувати своє оголошення на декількох ресурсах. Одночасно варто зайнятися переглядом пропозицій про покупку ділянки, які також іноді розміщуються на дошках оголошень.
- Агенти з нерухомості
Якщо у вас немає часу для складання оголошень, прийому дзвінків і виїзду на ділянку, то має сенс доручити продаж ділянки приватному ріелтору. Професійний ріелтор донесе до покупця всі позитивні характеристики земельної ділянки, що значно прискорить його продаж. Однак, вибір ріелтора може стати такою ж проблемою, як і продаж ділянки. Ріелтори працюють на різних умовах, укладають договори, часом складні для розуміння звичайному обивателю (агентський договір, договір про надання посередницьких послуг, договір доручення, ексклюзивний договір). Продавцю земельної ділянки слід чітко розбиратися в особливостях цих договорів, щоб максимально захистити свої інтереси і не втратити гроші.
- Продаж через агентства нерухомості
Земельні агентства є активними учасниками ринку нерухомості, які беруть участь в інвестиційних проектах. Вони напрацювали ефективні інструменти пошуку покупців на земельні ділянки різних категорій, сформували працюючу модель продажів з гарантованим результатом, команду досвідчених фахівців з «упаковці» активів, штат менеджерів з продажу, вільних брокерів, величезну клієнтську базу.
Для ефективної реалізації землі фахівці використовують аерозйомку для ділянок площею понад 1 га (з детальними, яскравими фотографіями), віртуальні тури для садиб (прогулянка по ділянці), ескізні проекти території (зонування ділянки для баз відпочинку, СФГ, складських комплексів, котеджних селищ), ортофотоплан (з точними межами ділянки), 3 D моделі місцевості з 100% реалістичністю. Крім прогресивних інструментів візуалізації активів, компанії розміщують інформацію на сайтах партнерів, рекламних банерах, роблять поштову розсилку по клієнтській базі.
Як продати ділянку в оренду
Право на продаж земельної ділянки, що знаходиться в оренді, має тільки власник. При цьому припиняти договір оренди немає необхідності, потрібно лише дати покупцю про наявність договору і його умов, що регулюється статтею 617 ГК РФ. Орендар продати земельну ділянку не може, але може передати право користування землею. Для цього потрібна письмова згода власника. Передача прав здійснюється зі сплатою винагороди або без такого. При наявності винагороди необхідно сплатити податок. При відсутності в договорі оренди пункту про передачу прав третій особі їх можна поступитися без згоди власника.
- Як продати ділянку в Підмосков'ї
Добре продається товар - земля в Підмосков'ї. Попитом користуються ділянки без підряду і з підрядом в нових котеджних селищах, старі дачні земельні ділянки по 6 соток, ділянки в населених пунктах під будівництво або з вже побудованими будинками, земельні ділянки промислового і сільськогосподарського призначення, ділянки під розміщення баз відпочинку, заміських клубів, великих резиденцій тощо. Але, при спробі самостійно продати земельну ділянку в Підмосков'ї, виникає неймовірна кількість труднощів і «пасток».
Як тільки власник розміщує оголошення про продаж ділянки, до нього тут же починають надходити дзвінки від агентів з нерухомості. Вони постійно моніторять відкриті джерела, і першими бачать ваше оголошення. Агент може запропонувати свої послуги з продажу ділянки, або, отримавши від вас інформацію, внесе ваш актив в свою базу і буде пропонувати інформаційні послуги іншим клієнтам. Можуть зателефонувати і шахраї, і не чисті на руку ріелтори. Тому, безпечніше відразу звернутися до надійного брокера, який має певну вправність в продажах. Крім того, слід привести землю в «товарний» вигляд (прибрати сміття, скосити траву, підправити огорожі). Тепер сміливо можете починати реалізацію «упакованого» ділянки.