Напевно, не треба пояснювати, що покупка земельної ділянки - серйозне, що вимагає ґрунтовного підходу захід. Неправильне оформлення документів може загрожувати сторонам судовим розглядом і як наслідок - анулюванням домовленостей, а покупець при здійсненні угоди несе більше ризиків. Поговоримо про випадок, коли Ви як покупець не збираєтеся звертатися до професійної допомоги ріелтора, а хочете зробити все самостійно.
ПЕРЕВІРКА ДОКУМЕНТІВ
Згідно із законодавством РФ, предметом договору купівлі-продажу можуть бути тільки ті землі, які поставлені на державний кадастровий облік.
Портал Poselkispb.ru вже відповідав на питання читачів про те, яким є повний перелік документів, необхідних для оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Будемо спиратися на отримані знання та продовжимо розмову.
Ми також писали про те, що в питанні покупки землі люди найчастіше нехтують одним елементарним правилом - перевіркою законності підстави власності. Наприклад, угода купівлі-продажу на підставі права постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння продавця на вказаний строк не вважається правильно оформленою.
Тому насамперед слід отримати і перевірити наявні у продавця документи. При першій зустрічі з ним подивіться його паспорт і оригінал свідоцтва на право власності на землю з тим, щоб бути впевненими, що ділянка належить саме продавцю. Важливо не задовольнятися копією свідоцтва, нехай навіть завіреної у нотаріуса, тому що в цьому випадку земля може перебувати під арештом або саме свідоцтво вилучено державним органом і ділянка є предметом судового розгляду. Чи не показують оригінал - відмовтеся від сумнівної оборудки одразу, не дивлячись на клятвені запевнення в чесності і порядності.
Інша ситуація: продавця представляє довірена особа. Тут слід перевірити, чи дійсна довіреність. Важливими пунктами документа є: термін дії, повноваження представника, наявність у нього права підпису.
Коли все це зроблено, можна підстрахуватися і перевірити документи в державному органі. В Управлінні Росреестра можна взяти виписку з Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП); коштує ця послуга недорого. Крім того, глобальна павутина містить кадастрову карту всіх земельних ділянок Росії, тому можна знайти і інтересуемой ділянку, а також коротке повідомлення про нього.
Якщо в якості правовстановлюючого документа Вам надали свідчення на право власності, вивчіть його. Перевірте всі пункти: хто і коли його видав, на якій підставі, хто зараз є власником, який розмір і статус земельної ділянки, а також під яким кадастровим номером зареєстрований ділянку. До свідоцтва про право власності має бути додано кадастровий план, в якому, зокрема, позначено межі території. Порівняйте їх з реальними огорожами ділянки: скільки соток на плані - стільки має бути і на ділі. З названих офіційних паперів Вам стане відомо, чи є обтяження: припустимо, на ділянці можна прокладати газові труби, кабелі, але деревно-чагарникова рослинність не підлягає вирубці. Пам'ятайте, що при переході землі новому власнику всі обмеження на будівництво зберігаються. І так, в окремих випадках в документах ряд обтяжень і обмежень не вказується. Будьте пильні.
Крім того, попросіть у продавця документи, які дали йому право власності: це може бути договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про спадщину. Також власник повинен надати Вам документи, що підтверджують сплату податку на землю. Якщо мова йде про садовій ділянці, то потрібна підписана головою товариства довідка про відсутність заборгованості. У ряді випадків просто необхідна нотаріально завірена згода чоловіка (дружини) продавця на угоду. В інших випадках, щоб уникнути непорозумінь, все одно краще запросити таку згоду.
Буває, що психічне здоров'я продавця викликає сумніви - попросіть у нього довідку про дієздатність. Важливо пам'ятати, що неосудність власника під час підписання договору купівлі-продажу - підстава для його розірвання.
Якщо у продавця відсутнє свідоцтво про право власності, то попросіть у нього інші документи, за якими він є власником ділянки. Ними можуть бути: постанову, розпорядження місцевого органу влади, договору купівлі-продажу. На ринку достатньо земельних наділів, господарі яких не оформили майнові права в силу того, що ділянка належить їм на праві довічного успадкованого володіння, безстрокового користування та інше. Так ось, в цих випадках процес переходу землі в Вашу власність може затягнутися і супроводжуватися низкою складнощів.
Крім перерахованих документів в різних ситуаціях можуть знадобитися: довідка про відсутність арештів і заборон з профільних державних органів; довідка про сплату членських, пайових, разових внесків; відмови пайовиків від переважного права купівлі частки майна; документи, що підтверджують відсутність межових спорів; генплан забудови території; містобудівний план.
ПОРАДИ
Поговоріть з сусідами. Якщо власник не зовсім порядний і замишляє обдурити Вас, докопатися до істини може допомогти розмова з сусідами власника по ділянці. Не бійтеся прямо задавати питання: Ви не хочете втратити свої гроші і маєте право користуватися будь-якими законними джерелами. Яка історія ділянки, хто ним володів раніше, що за людина продавець - запитайте про це. Все це працює на комфортну, безпечну операцію і, як наслідок, спокійне життя.
Не бійтеся відмовити. Якщо Вам з якихось об'єктивних чи суб'єктивних причин можлива угода здається небезпечною, відмовтеся від неї. Ділянок багато, навіть тих, які ідеально підходять для Вас. На одному варіанті світло клином не зійшовся. Шукайте і знайдете.
ПІДПИСАННЯ ДОГОВОРУ
Підписання договору - заключна частина процесу придбання ділянки. Договір купівлі-продажу складається в письмовому вигляді із зазначенням реквізитів земельної ділянки та його вартості. Якщо угода обіцяє бути складною, краще проконсультувався з фахівцем, а саме з юристом по земельному праву. Не пошкодуйте декількох сотень рублів або тисяч рублів, щоб з'ясувати, які пункти краще прописати в договорі. Ми радимо запропонувати продавцеві свій варіант договору і обов'язково обговорювати зміни, які він, можливо, захоче внести. Ось зразок договору, який можна взяти за основу.
Далі договір повинен бути зареєстрований в реєстраційній палаті, інакше буде вважатися недійсним. До цього органу мають бути надані: договір, свідоцтво про право власності на землю на ім'я продавця, квитанція про оплату державного мита, кадастровий план земельної ділянки та інші необхідні документи. Рекомендуємо заздалегідь уточнити необхідний перелік. Тут, в регпалате, повинні бути присутніми обидві сторони - продавець і покупець або їх представники. Після реєстрації документа можна виробляти розрахунок.
РОЗРАХУНОК
Існує два варіанти розрахунку за договором купівлі-продажу земельної ділянки:
1. Передача грошових коштів з рук в руки під час підписання договору купівлі-продажу або після його реєстрації в держорганах.
2. Розрахунок через депозитарну (банківську) осередок.
Найпоширенішим є другий спосіб, він же вважається більш безпечним. Банківський сейф призначена для зберігання різних предметів, грошей, матеріальних цінностей (часто терміном на 27 / 30.дней). У цьому випадку банк виступає гарантом збереження зазначених предметів.
Як все відбувається? Сторони домовляються, в якому банку будуть проводити закладку грошей, за яких умов допуску, скільки потрібно осередків і хто їх оплачує. Напередодні підписання договору продавець і покупець відправляються в банк і оформляють оренду сейфовой осередки з вибраними умовами і термінами допуску до її вмісту, що відображають особливості здійснюваної операції.
Після підписання угоди з банком і оплати його послуг можна пройти в сховище, в умовах конфіденційності перерахувати гроші і перевірити справжність купюр за допомогою спеціального пристрою. Після закладки в осередок грошових коштів вона закривається, і допуск в неї блокується до тих пір, поки не будуть виконані терміни і умови повторного допуску. Іноді ключ на зберігання залишається у банку, іноді - у покупця, який зобов'язаний передати його продавцеві після держреєстрації. Якщо угода в силу якихось причин не відбулася, покупець отримує право доступу до комірки і може забрати свої гроші назад. Період, коли він може це зробити, починається тоді, коли закінчується період для відвідування продавця. Пред'явивши співробітникам банку документи, що підтверджують реєстрацію угоди, продавець має право забрати належні йому кошти.
Якщо ми розглядаємо угоду з юридичної точки зору, то для безпеки уважно читайте всі умови договору, особливо умови доступу до осередку, а також видаються реєструючим органом документи на підтвердження реєстрації права власності. Якщо свідоцтво містить помилку в графах, що містять об'єкт чи суб'єкт угоди, банк може не надати доступ до осередку.
***
Хоча тема покупки і продажу землі може здаватися, що набила оскому, не зайве знати про тонкощі і підводні камені цих процедур. Прагніть розбиратися в незрозумілих і страшних питаннях самостійно, читайте наші статті і робіть вигідні угоди!
Джерело: Poselkispb.ru
Автор: Вікторія Самігуллін
Фотографії: http://aquagroup.ru/
Як все відбувається?