Як перевірити квартиру перед покупкою?

1. Перевірка квартири перед покупкою: хто може допомогти?
2. Коли перевірка реєстрації квартири вимагає допомоги фахівців?
3. Що необхідно перевірити перед покупкою нерухомості?
4. 1. Перевірка прав на нерухомість (реєстрації квартири)
5. 2. Виписка
6. 3. Техпаспорт
7. 4. Увага - продавець!
8. 5. Права інших власників
9. 6. Борги
10. Як уникнути шахраїв?

Квартира - річ зі своєю історією, в ній можуть бути сюрпризи, і вони не завжди приємні.

Після придбання можна виявити інших господарів, боргові квитанції і інші радощі. Тому при покупці квартири варто переконатися в юридичній чистоті здійснюють операції - в законності передачі прав власності, дійсності договору купівлі-продажу і так далі.

Перевірка квартири перед покупкою: хто може допомогти?

Перевірка документів проводиться ріелторами, якщо покупка проходить через агентство. Також схожі операції здійснюють нотаріуси, які реєструють операцію онлайн, і банк, якщо квартира купується в іпотеку. У нотаріуса є доступ до бази даних, за допомогою яких він перевіряє наявність обтяжень, боргів, арештів на житло, він же і проводить електронну реєстрацію (з 2015 року). Такий же доступ є лише у власника нерухомості. Тому зрозуміло, що без нотаріуса вам не обійтися - важливо знайти досвідченого фахівця, який досконало перевірить історію житла.

Оформлення угод з нерухомістю у нотаріуса: нюанси і вартість >>>

Коли перевірка реєстрації квартири вимагає допомоги фахівців?

У яких випадках не варто займатися перевіркою житла самостійно, а звернутися до фахівця з нерухомості:

• якщо квартира була приватизована (можуть бути свої нюанси з правовстановлюючими документами);
• якщо в квартирі «сумнівний» власник - страждає на алкоголізм, псих. захворюваннями, перебуває під слідством;
• якщо право власності перейшло за рішенням суду;
• якщо в квартирі є неповнолітні і недієздатні власники;
• якщо квартира купується в новобудові, і ви не можете самі перевірити документи забудовника.

Так в чому ж тут підступ? Розглянемо кожен пункт по порядку.

З приватизованими квартирами часто виходить так, що в договорі можуть бути не вказані власники в особі неповнолітніх дітей. У Казахстані це відноситься до договорів, укладених до 1995 року. Якщо факт наявності власників в особі дітей не був врахований при укладанні угоди - тобто вони не виявлені по правовстановлюючим документам, і не взято їх дозвіл на продаж, то в подальшому вони можуть заявити про свої законні права. Така угода вважається недійсною.

Також є випадки, коли мешканець відмовився від приватизації (тобто права власності у нього немає), але він придбав для себе права довічного користування житлом. При цьому змусити його виписатися через суд буде не можна (тільки з його згоди). Третій момент - якщо приватизація була безоплатній, то в числі власників знаходяться чоловік (а), навіть якщо вони не вказані в договорі приватизації.

З приватизованими квартирами часто виходить так, що в договорі можуть бути не вказані власники в особі неповнолітніх дітей.

Проблематичні і квартири, отримані в обмін житла, відправленого під знесення. Директор ТОВ «Юридична фірма« ГРАНД PREMIUM »м Караганди Лебедєва Тетяна зазначає:« Відповідно до нашого житловим законодавством у разі знесення житла з власником цього житла може бути укладений договір про надання у власність іншого житла. Раджу звернути увагу на те, щоб в договорі були вказані терміни надання житла, сума можливої ​​компенсації, розміри житла, поверховість, кількість кімнат, склад сім'ї та інші умови, що зачіпають інтереси сторін ».

Квартири з правом власності за рішенням суду небезпечні тим, що рішення суду завжди можна оскаржити - можуть «вилізти» нові факти, які ви не зможете передбачити, наприклад, з'являться нові або старі власники. Рішення суду може бути скасовано, а угода визнана недійсною. Часто таке відбувається відносно кинутого житла, яке було передано в права власності тому, хто його відновлював.

Ще складніше з житлом, де власник-продавець страждає яким-небудь психічним відхиленням, залежністю ( «класика жанру» - алкоголізм). Такий варіант зустрічається досить часто, потенційні покупці виявляються в двоякою ситуації - начебто і квартира дуже сподобалася, і ціна хороша, але і купувати її страшно: чи не буде следка сприйнята родичами такого власника як незаконна з подальшим визнанням її в судовому порядку недійсною?

Будьте обережні і краще в вищеописаних ситуаціях звертайтеся за консультацією до юриста і ріелтору.

Кинуте житло: приватизація і ризик виселення >>>

Що необхідно перевірити перед покупкою нерухомості?

До укладення угоди будь-яке житло на вторинному ринку потрібно перевірити за наступними пунктами.

1. Перевірка прав на нерухомість (реєстрації квартири)

З'ясувань обставин, при яких до нинішнього власника перейшло право власності дозволить знайти порушення прав інших власників або спадкоємців (якщо такі є).

Це часта ситуація для угод з спадковим житлом, а тому банки вважають за краще не брати в заставу житло, яке було зовсім недавно отримано у спадок. Також потрібно впевнитися, що на квартиру не було накладено арештів, застав. Що перевірити щодо історії житла? Це правовстановлюючі документи:

• договори купівлі-продажу;
• договори міни і дарування;
• рішення суду, що набрали чинності;
• договір ренти;
• свідоцтво про право на спадщину.

Перше, що потрібно - це відсутність помарок, підчисток, помилок, виправлень. Якщо є виправлення, то вони повинні бути засвідчені підписами всіх сторін і печаткою та підписом нотаріуса. Всі договори повинні бути зареєстровані в держоргані.

Другий момент - можуть бути умови, недотримання яких призводить до розірвання договору і припинення прав власності. Наприклад, при покупці у спадок перейшло майна в заповіті може бути поставлена ​​умова - не продавати житло протягом 5 років, або в праві власності поставлено умову - виплатити вартість житла протягом 3 років. Якщо продавець досі не завершив виплати, то ваша угода може бути визнана недійсною.

Продавець повинен надати також довідку про відсутність обтяжень. З цього питання дає пояснення Лебедєва Тетяна: «Звірте дані, зазначені в правовстановлюючому документі, з Довідкою про відсутність (наявність) обтяжень на нерухоме майно. Інакше її називають кадастрова довідка. Її може отримати тільки власник житла, звернувшись в ЦОН або за допомогою порталу Електронного уряду egov.kz. Зверніть увагу на П.І.Б. правовласника, підстава виникнення права на нерухоме майно, його площа, а також наявність обтяжень ».

2. Виписка

Щоб перевірити право власності, запитайте у продавця виписку з історії об'єкта про перехід права власності нерухомості. Юрист Лебедєва Тетяна пояснює: «Цей документ містить інформацію про те, коли, кому і на яких підставах переходило право власності (по приватизації, даруванню, в порядку спадкування, за заповітом і ін.). Якщо з'ясується, що на квартиру за останній рік кілька разів помінялися власники, це повинно насторожити. Оскільки за такою схемою, як правило, працюють шахраї ».

У виписці буде відображено також такі моменти, чи є ордера на арешт житла, наявність застав, не в іпотеці чи вона, і чи були судові суперечки. Якщо у виписці виявите інформацію про суперечки, арешти, заборони, то потрібно з'ясувати, як йдуть справи на даний момент - скільки минуло часу, як було рішення суду, виплачені борги і т.д.

3. Техпаспорт

Потрібна і технічна перевірка квартири: необхідно запросити у продавця техпаспорт на квартиру - в ньому буде креслення планування квартири. Уважно вивчіть фактичну планування житлоплощі і порівняйте її з «намальованим» варіантом в техпаспорті. Не повинно бути ніяких відмінностей - якщо вони є, це говорить про незаконну перепланування, перебудову, яку потрібно узаконити (цим займається продавець).

4. Увага - продавець!

Попросіть у продавця його при собі посвідчення особи, перевіряйте його автентичність, звернувшись в ЦОН. Якщо ви працюєте з представником власника житла, то попросіть довіреність за підписом і печаткою нотаріуса. При цьому подивіться пункти про повноваження представника - чи може він взагалі підписати договір купівлі-продажу, отримати оплату.

Ще більше ризик, якщо житло продається на підставі дозволу органів опіки, коли власником є ​​недієздатна або частково недієздатна особа (дитина або немічний дорослий).

Цей дозвіл краще отримувати разом з опікуном, оскільки можуть бути і корупційні дії, і помилки з видачею документа - велику роль тут відіграє людський фактор. Самого продавця попросіть надати довідку з ПНД.

5. Права інших власників

Перед покупкою житла потрібно дізнатися, хто прописаний в квартирі і чи зберігаються права проживання в ній і після продажу. Однак і тут є проблеми.

Директор ТОВ «Юридична фірма« ГРАНД PREMIUM »м Караганди Лебедєва Тетяна зазначає:« Перевірити, хто прописаний в квартирі, на жаль, в даний час, після того, як скасували Адресне бюро, а потім скасували Книги реєстрації громадян, в принципі не можливо . Якщо у власника житла збереглася Книга реєстрації громадян, то з неї Ви зможете дізнатися, скільки людина прописано. Надалі після придбання житла новий власник може виписати цих осіб ».

За фактом ріелтори і нотаріуси не в змозі методично зустрітися з усіма передбачуваними і реальними власниками житла, з дітьми, з людьми похилого віку. Про це повинні подбати ви самі - навіть дозвіл на продаж може виявитися незаконним, коли ви зустрінетеся з тим, хто це дозвіл нібито написав. Не полінуйтеся самі поговорити з усіма і з'ясувати обставини переходу прав.

Приділіть особливу увагу всім, хто живе в квартирі: запитайте, де проживають інші власники - може, хтось пропав безвісти, поїхав, служить в армії. У них теж потрібно отримати дозвіл на продаж. Перша особа в такому випадку - це чоловік (а) і діти.

Якщо продавець в розлученні, то подивіться рішення суду про поділ майна - в ньому не повинно бути майнових претензій. Всі власники повинні прийти особисто і написати дозвіл на продаж, його запевнить нотаріус. На власників-дітей повинні бути дозвіл органів опіки (про це йшлося вище).

6. Борги

При аналізі на юридичну чистоту запитайте у власника всі квитанції про оплату за послуги ЖКГ, податків на майно. Якщо не знайдете боргів, то сходіть в податкове управління і службу КСК, дізнайтеся особисто, чи не було заборгованостей.

Операції з нерухомістю онлайн: що пропонує egov.kz >>>

Як уникнути шахраїв?

Варто дати ще кілька життєвих порад, як перевірити квартиру перед покупкою. Так, якщо говорити про допомогу ріелтора, не вибирайте приватного маклера - звертайтеся в агентство нерухомості, яке є членом Асоціації ріелторів Казахстану. Приватний ріелтор може просто не мати потрібного досвіду, а то і зовсім виявитися шахраєм.

Насторожити повинні занадто привабливі умови роботи з ріелтором - якщо вам обіцяють відсутність клопоту, найкоротші терміни оформлення, яких немає ніде, минаючи типові етапи укладання угоди, намагаються «відвести» вас від самостійної перевірки документів, то не довіряйте такому агентству.

Бувають і усміхнені продавці-шахраї, які «провертають» незаконні оборудки через такі хитрі прийоми:

• можуть переважити номера - продадуть квартиру 14, а показувати будуть під номером 15;
• збирається весь пакет документів у вигляді дублікатів і через цей пакет продається житлоплощу;
• знімають житло на тривалий термін, а потім продають його;
• продають через довіреність, отриману від власника, який недавно помер.

При перевірці житла не вірте на слово - все повинно бути зафіксовано на папері. Але і по всіх документах звертайтеся до держорганів - вірити тільки їх наявності можна, оскільки підробити можуть всі, а от зареєструвати, як годиться - не завжди. Тому інформація з держоргану буде достовірніше.

Все-таки корупція, на жаль, ще не викоренена. Ті ж дозволу можуть бути отримані під тиском, загрозою, через несумлінне юриста (підробка документа) і т.д.

Як же убезпечити себе? Директор ТОВ «Юридична фірма« ГРАНД PREMIUM »м Караганди Лебедєва Тетяна радить:« При покупці житла раджу почати з візуального огляду. Якщо Вас все влаштувало, тоді можна переходити глобальної перевірці. Не полінуйтеся дізнатися у сусідів і бабусь, які сидять на лавочках біля будинку, хто проживає в квартирі і хто прописаний (а раптом там зареєстрована людина, який відбуває термін в місцях позбавлення волі), часто відключають світло, воду, тепло, та й взагалі , що не проблемна ця квартира ».

Інформація, яка виходить від сусідів, звичайно, може бути недостовірною і вважати її офіційної можна. Однак основні питання, що цікавлять вас моменти ви дізнатися можете: чи не ходять в будинок представники органів опіки, чи немає у власника недуги - психічного, фізичного, чи не було в сім'ї судових тяжб з приводу житла, як давно людина тут живе і не квартирант він взагалі .

Якщо сусіди будуть говорити про це, то варто задуматися і приділити пильну увагу при перевірці на чистоту угоди цим моментам, а то і зовсім пошукати інший варіант.

Про важливість перевірки квартири перед покупкою і можливих схемах шахрайства дивіться у відео.

Редакція дякує Юридичну компанію KORGAN за допомогу в підготовці матеріалу.

інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

Технічний паспорт об'єктів нерухомості: процедура оформлення, ціни, пільги

Нерухомість в заставі: як уникнути продажу з торгів