Рідкісний покупець квартири в новобудові не стикалися з безбожними запізненнями при здачі будинку. Як змусити забудовника поквапитися? Місяць-два затримки зі здачею житла в експлуатацію - це практично мрія будь-якого інвестора, який вкладає гроші в житло, що будується . Запізнення на 4-6 місяців - майже норма.
А ось при затягуванні більше ніж на півроку треба бити на сполох - це поганий сигнал. Якщо будівництво вже зовсім не вкладається в графік, активні інвестори намагаються так чи інакше впливати на забудовника. Але перш ніж кидатися в відчайдушний бій з довгобудом, юристи рекомендують з'ясувати причину затримки будівництва. Для цього покупець квартири зобов'язаний надати продавцю житла письмовий запит. З цього моменту всі питання, відповіді та реакції сторін повинні фіксуватися - така інформація дуже допоможе під час можливого судового розгляду.
Для початку інвестору важливо ретельно вивчити договір і оцінити юридичні перспективи тих чи інших своїх дій.
Наприклад, якщо покупець інвестував в будівництво квартири через покупку облігацій, плановий термін введення будинку в експлуатацію, відбитий в договорі як "інформаційні дані", може істотно відрізнятися від дати погашення облігацій. Так забудовник залишає собі "про запас" кілька років, протягом яких можна безкарно затягувати будівництво. "Відома практика, коли після закінчення терміну погашення облігацій інвесторам вдавалося витребувати відшкодування збитків від забудовника, який до цього моменту не виконав взяті зобов'язання", - говорить адвокат ЮФ "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус.
Якщо ситуація виглядає вже зовсім безнадійною, можна піти і на крайні заходи - домагатися заміни забудовника і залучення інвесторів до управління проектом. Для цього доведеться пройти непростий шлях і в кінцевому підсумку переоформити об'єкт незавершеного будівництва на житлово-будівельний кооператив (ЖБК),
заснований інвесторами. Після цього пайовикам доведеться дофінансувати будівництво з власної кишені.
Приклади такого роду дій є: через забудовника-банкрута інвестори київського ЖК "Три Богатиря" організували ЖБК "Наш Дім". За попередніми оцінками, в добудову будинку їм потрібно вкласти ще близько 500 грн. за "квадрат". Це невелика ціна за врятовані інвестиції, адже завдяки створеному кооперативу сьогодні на будмайданчику відновилася робота.
На жаль, чинне законодавство не сприяє захисту прав покупця первинки. Будівельники в 2009 році змогли "продавити" прийняття закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким запроваджено мораторій на розірвання договорів, повернення внесених грошових коштів, а також застосування до забудовників фінансових санкцій. Правда, цей закон дає послаблення забудовникам тільки на 18 місяців. Якщо відстрочка здачі в експлуатацію перевищує цей термін, мораторій на застосування санкцій вже не діє, а значить, можна сміливо розгортати "бойові дії". Однак на договори, укладені із забудовниками до січня 2009 року, закон не поширюється. А з 2013 року цей антикризовий стан і зовсім втратить силу.
Отже, є три документи, які визначають позицію інвестора: Цивільний кодекс, закон України "Про запобігання ..." і договір із забудовником.
Дорога до суду
З'ясувавши причини відстрочки, покупець може переходити до конкретних дій. Спочатку необхідно направити в будівельну компанію претензію з вимогою виконати умови договору. "У разі невиконання питання вирішується в судовому порядку. Зазвичай можна вимагати тільки відшкодування збитків. Але це не вирішує проблеми, тому що об'єкт залишається недобудованим (а вкладені кошти - неповерненими - Ред.). Тому інвестори часто подають позови про розірвання договорів або визнання їх недійсними ", - резюмує старший юрист АК" Коннов і Созановський "Дмитро Січкар. Юристи підтверджують, що поодинокі прецеденти судових рішень на користь інвесторів є, однак сторони, як правило, не афішують факти розірвання договорів або виплати реальних компенсацій.
Паралельно з судовими розглядами ініціативні групи мешканців штурмують кабінети міських чиновників, спілкуються зі ЗМІ та організовують публічні акції протесту. Іноді має сенс і звернення в правоохоронні органи із заявою про порушення кримінальної справи проти забудовника.
Звичайно, на руку покупцеві грає наявність в договорі умов про вагомі фінансові санкції в разі невиконання зобов'язань. Але навіть якщо таких немає, можна керуватися законом - Цивільний кодекс чітко вказує на відповідальність підрядника і відшкодування матеріального збитку в разі порушення ним зобов'язань.
Найгірше, з чим може зіткнутися інвестор, - це якщо компанія визнає себе банкрутом. Юристи кажуть, що якщо забудовник не є платоспроможним, будь-які методи впливу, включаючи судові позови і скарги в правоохоронні органи, дають нульовий результат. Те саме можна сказати і до виконання рішення суду на користь інвестора. Адже "трест, який лопнув", навряд чи кинеться шукати кошти для виплати покупцям за віртуальні метри. Тому в останніх залишається єдиний шанс - створювати ЖБК і добудовувати будинок. Квартири, що залишилися нерозпроданими, земельні ділянки та інше майно неспроможного забудовника, якщо таке не буде заздалегідь розтягнули, - все це допоможе інвесторам завершити проект з мінімальними фінансовими вливаннями. Але, на жаль, компанії, що оголошують себе банкрутом, зазвичай не залишають вагомих активів, крім офісних меблів, вживаної оргтехніки і власне недобудови. А історія з "Трьома богатирями", яку ми згадували, - вона швидше з розряду щасливих винятків.
Купивши житло у забудовника в щойно зданому в експлуатацію будинку, я більше півроку змушений відстоювати своє право вселитися в квартиру!
Сергій Бахін, житель Києва
Коли мені вдалося забрати депозит з рекапіталізованої банку "Київ", я вирішив купити квартиру в столичній новобудові. Щоб мінімізувати ризики, я вибрав, як мені здавалося, найбільш надійну будівельну компанію - ХК "Київміськбуд". У цього забудовника в лютому 2011 року я придбав двокімнатну квартиру в будинку за адресою вул. Урлівська 34-А. Радувало те, що новобудова вже була здана в експлуатацію. Забудовник обіцяв почати заселення через 1-2 тижні, і я не припускав, що в цій ситуації можуть виникнути якісь проблеми. Однак будинок не заселяється вже протягом 6 місяців. Ми з'ясували справжню причину затримки заселення: "Київенерго" не підключає будинок до постійною схемою електропостачання через те, що "Київміськбуд" нібито не виконав певні умови. Щоб домогтися справедливості, представник нашої ініціативної групи був на прийомі у голови Київської міської державної адміністрації Олександра Попова. Ми подали заяву в прокуратуру, готуємо позов, проводимо акції протесту. Господарі кабінетів день у день обіцяють негайно вирішити питання, але ситуація не змінюється.
Перш ніж робити якісь жорсткі дії щодо забудовника, варто оцінити його стан і свої юридичні позиції. Іноді індивідуальні домовленості із забудовником і повернення вкладених грошей виявляються найкращим рішенням.
agent.ua
19 Вересень 2011
Як змусити забудовника поквапитися?