Квартирне питання мучить людей незапам'ятних часів. Ми постійно намагаємося розширити свій життєвий простір. Одним з досить поширених способів збільшення площі житлового приміщення є приєднання до кімнати балкона або лоджії. Відзначимо, що така переробка вимагає узгодження з органами місцевого самоврядування та службами технічного нагляду.
Звичайно, багато хто намагається ігнорувати це правило, та й монтажники (в разі їх залучення) не наполягають на узгодженні переробки. А вже якщо ваш балкон або лоджія були засклені до перепланування, побачити з вулиці ознаки ремонту взагалі дуже складно. Зрештою, не будуть же перевіряючі органи ходити по квартирах. Однак при продажу, обміні, даруванні або успадкуванні нерухомості вам все одно доведеться документально завіряти переробку, так чи не краще все узаконити заздалегідь?
Ну і не забувайте про пильних сусідів, які завжди готові повідомити «куди слід» при виявленні ними найменших порушень, які, до речі сказати, ведуть до виплати немаленьких штрафів, обов'язковому погодженню об'єднання майданчиків або взагалі до повного відновлення стіни. Крім того, будь-яка будівельна самодіяльність може зіпсувати зовнішній вигляд будівлі або взагалі стати причиною його руйнування. А це, як ви розумієте - заподіяння шкоди чужому майну, а в крайніх випадках і здоров'ю людини.
Відразу обмовимося: норми Житлового кодексу РФ, що стосуються узгодження перепланувань, поширюються тільки на нові дії, тобто на ті, які здійснені вже після грудня 2004 року (після того, як вступили в силу зміни в кодексі).
Якщо ж перепланування була проведена до прийняття ЖК РФ, ви також можете почати процес її легалізації. Доводити, що ви робили ремонт до введення вимог по обов'язковому погодженню, немає необхідності. Правда, процедура займе більше часу - адже вам доведеться переконати жілінспекциі в тому, що вже зроблена переробка безпечна. Звичайно, можна залишити все як є, адже фактично закон ви не порушуєте.
Але, як вже говорилося раніше, проблеми можуть виникнути при продажу, обміні і т.д. квартири - в цьому випадку узгодження доведеться здійснити в обов'язковому порядку, але вже в менш комфортних умовах і при нестачі часу. До того ж досвід показує, що з часом деякі види перепланування можуть стати незаконними, тому краще легалізувати вже вжиті зміни зараз. Нарешті, навіть якщо вам відмовили в легалізації вашого приєднаного балкона в звичайному порядку, це можна зробити через суд - після проведення додаткових експертиз по прихованих робіт. Однак імовірність такого рішення - 50 на 50.
Отже, якщо ви все-таки вирішили діяти за законом і збираєтеся узгодити об'єднання приміщення квартири (кімнати) і балкона (або лоджії), то наступний текст призначений саме для вас. При оформленні перепланування вам доведеться пройти кілька етапів. Перший - підготовчий, в процесі якого ми рекомендуємо зібрати якнайповнішу інформацію про подібні будівельні роботи. Почитайте журнали, посидьте в Інтернеті - подивіться, що вже було зроблено до вас, які проекти виявилися вдалими, а які ні. Також варто зорієнтуватися по вартості подібних перетворень - хоча б приблизно оцініть майбутні витрати, вивчіть ціни на будівельні матеріали, виберіть відповідного підрядника. Наступний етап - складання і узгодження проекту перепланування плюс отримання дозволу житлової інспекції на перепланування. Щоб уникнути помилок, звертайтеся в проектне бюро. Пам'ятайте, що у подібних організацій обов'язково повинна бути відповідна ліцензія, інакше узгодити проект не вдасться. До речі, економічно більш вигідно вибрати фірму, яка не тільки займається розробкою необхідної документації, а й виробляє будівельні роботи.
Важливо! Проект перепланування можна розробити виключно на підставі технічного висновку про стан конструкцій будинку, яке зроблять конкретно для вашої квартири. Для цього на місце виїжджає проектувальник. Він оглядає несучі та огороджувальні конструкції будинку і проводить необхідні виміри. Без такого огляду скласти технічний висновок неможливо, навіть якщо будинок належить до типової серії.
Після складання технічного висновку і розробки проекту комплект документів можна передавати на узгодження в органи, що перевіряють будівельні роботи та інспектують стан будівель і споруд у вашому регіоні. Це може бути архітектурно-планове управління, бюро будівельних експертиз і т. Д. Не забудьте отримати розписку про те, що ви здали комплект документів (в ній необхідно вказати їх повний перелік і дату прийняття).
Відповідно до Житлового кодексу РФ, термін розгляду документів не повинен перевищувати 45 днів з моменту здачі.
У разі позитивної відповіді вам доведеться перед початком перепланування отримати відповідний дозвіл міжвідомчої комісії або житлової інспекції.
Цей документ підписується уповноваженим представником міської адміністрації. І нарешті, після того як лоджія виявиться приєднаної до вашій квартирі і житлова площа останньої збільшиться, треба буде внести зміни в обліково-інвентаризаційні документи БТІ.
Крім того, задумуючи таку халепу пам'ятайте, що у кожного балкона (лоджії), крім того, що він є функціональною частиною квартири, є ще дві функції: прикрашати фасад і служити цілям порятунку людей і майна під час пожежі та інших надзвичайних ситуаціях. І при будь-якій переробці обидві ці функції повинні бути збережені. Зовнішній вигляд вашого балкона не повинен суперечити єдиному оформленню будинку (це стосується і кольору рам, і наявності додаткових віконних рам, і малюнка скління). До того ж всі евакуаційні проходи, передбачені початковим архітектурним проектом, повинні залишитися в цілості й схоронності.
Нерідко охочі приєднати балкон чи лоджію хочуть видалити і підвіконну частина стіни. Проектувальники ж пропонують цього не робити.
Якщо влаштовувати в несучих стінах прорізи, потрібно обов'язково провести розрахунки, які підтвердять, що вихідна міцність і стійкість будівлі після такої перебудови не постраждають.
Повний знос перегородки між кімнатою і балконом може бути заборонений у зв'язку з тим, що при цьому буде порушений розрахунковий тепловий контур будівлі. У кожної споруди своя просторова жорсткість і стійкість до механічних навантажень і температурного впливу. А зміна конфігурації опалювальних приміщень може викликати непередбачені деформації різних частин будівлі.
До речі, якщо більшість мешканців вашого будинку вже здійснювало ті чи інші перепланування, цілком можливо, що вам цього зробити вже не дадуть. Причина проста - резерв міцності будівлі вже вичерпано через перепланувань, проведених раніше.
Фото: М. Рословцева, Е. Лучина
Однак при продажу, обміні, даруванні або успадкуванні нерухомості вам все одно доведеться документально завіряти переробку, так чи не краще все узаконити заздалегідь?