Очевидно, що читають цю статтю зіткнулися з ситуацією, коли будинок вже побудований (реконструйований) і стає проблемою здійснити облік зведених самовільних будівель, але виникають питання: як і, звичайно ж, що може за це загрожувати?
В даний час державними органами проводиться аерофотозйомка об'єктів нерухомості і порівняння виявлених об'єктів з об'єктами, зареєстрованими в реєстрі нерухомого майна, а в разі виявлення неврахованих об'єктів, вони (державні органи) будуть ставити об'єкт на облік за своєю ініціативою.
- Чи можуть нарахувати податок за три останні роки, плюс штраф - 20 відсотків від несплаченої суми.
- Якщо ж об'єкт не був поставлений на облік протягом 10 років з моменту придбання земельної ділянки, то відповідно до п. 16 ст. 396 НК за весь цей час може бути нарахований податок в двократному обсязі ( «Щодо земельних ділянок, придбаних (наданих) у власність фізичними особами для індивідуального житлового будівництва, обчислення суми податку (суми авансових платежів з податку) проводиться з урахуванням коефіцієнта 2 після закінчення 10 років з дати державної реєстрації прав на дані земельні ділянки аж до державної реєстрації прав на побудований об'єкт нерухомості »).
- На підставі ст. 222 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ) об'єкт може бути визнаний судом самовільно побудовою і знесений.
Згідно статті 222 ЦК України самовільна споруда - це будівля, споруда, які були створені на земельній ділянці, що не наданому в установленому порядку, або там, де дозволене використання земельної ділянки не допускає на ній будівництва даного об'єкта, а також створені без отримання необхідних дозволів або з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
Необхідно мати на увазі, що самовільні споруди повинні бути знесені, винятком є лише окремі випадки. Причому, за загальним правилом, самобуд підлягає знесенню особою, яка здійснила його або за його рахунок.
Спочатку необхідно визначити, чи є у вас право вимагати визнання права власності на самовільно зведений об'єкт.
Навіть якщо Ви не отримували дозвіл на будівництво, то Ви все одно можете отримати власність на об'єкт самочинного будівництва. Для цього Ви повинні бути власником земельної ділянки або орендарем (є певні обмеження), де здійснено будівництво. Крім того:
щодо земельної ділянки Ви повинні мати права, що допускають будівництво на ньому конкретного об'єкта;
споруда повинна відповідати параметрам, встановленим документацією з планування території та іншим документам, що допускає будівництво об'єкта;
об'єкт не повинен порушувати права та охоронювані інтереси інших осіб і створювати загрозу життю та здоров'ю громадян.
У ситуації, коли самовільне будівництво вже зведений, є два шляхи розвитку: перший, при якому в адміністрації муніципального району (і, відповідно, Управлінні Росреестра першими у своєму регіоні) не міститься відомостей про зведеному / реконструйованому об'єкті нерухомості, і другий, при якому дані відомості вже містяться і виявлено факт зведення самовільної (неузгодженою) споруди.
У першому випадку порядок дій наступний: збір необхідної документації, заповнення повідомлення і подача його в уповноважений орган, отримання позитивного рішення органу і за підсумком реєстрація змін.
В першу чергу потрібно замислитися над отриманням витягу з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН) щодо об'єкта нерухомого майна (земельної ділянки, а якщо реконструкція - то ще й вдома). Потім варто звернутися в БТІ для отримання технічного висновку про допустимість і безпеки робіт з перепланування і перебудови житлового / нежитлового приміщення, якщо Ви плануєте зробити (або зробили) реконструкцію.
Одночасно з узгодженням технічної документації з фактичним станом справ також потрібно подбати про отримання довідок від комунальних служб, які підтвердять, що зведення будівлі йди твір реконструкції не порушить функціонування комунікаційних і інженерних мереж у вигляді газових трубопроводів, теплопостачання, водопроводу з каналізацією, електромережі і телекомунікацій.
Також необхідно звернутися в адміністрацію муніципального району за ГПЗУ (містобудівний план земельної ділянки) і вже на його основі замовити у кадастрового інженера Спозі (схема планувальної організації земельної ділянки), вартість якого в середньому 10 000 рублів (ми також надаємо цю послугу).
Тепер наступний пункт. У кожному муніципальному районі є свої правила землекористування і забудови територій (ПЗЗ). Відповідно, нас цікавлять безпосередньо ПЗЗ конкретного муніципального району і Містобудівний кодекс РФ (далі - ГРК РФ), який регламентує загальні норми і положення в частині зведення і реконструкції будівель.
До повноважень адміністрації муніципального району в тому числі відносяться: видача містобудівного плану земельної ділянки, видача дозволу на будівництво, видача дозволу на введення в експлуатацію при здійсненні будівництва, реконструкції об'єктів індивідуального житлового будівництва на території муніципального району (п. 4 ст. 51 ГрК РФ) .
Згідно п. 17 ст. 51 ГрК РФ видача дозволу на будівництво не потрібна в разі будівництва, реконструкції об'єктів індивідуального житлового будівництва. Таким чином, одна з супутніх проблем (отримання дозволу на будівництво) вже вирішена.
Проте все ще актуальним є питання: «ну а що ж тоді робити?»
Відповідно до ст. 51.1 ГрК РФ з метою будівництва або реконструкції об'єкта ІЖС або садового будинку забудовник подає на паперовому носії за допомогою особистого звернення в адміністрацію муніципального району повідомлення про плановані будівництві або реконструкції об'єкта індивідуального житлового будівництва або садового будинку. Подача може бути здійснена шляхом особистого звернення, звернення через МФЦ або ж шляхом поштового відправлення з повідомленням про вручення.
У повідомленні необхідно зазначити таке:
1) прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), місце проживання забудовника, реквізити документа, що посвідчує особу (для фізичної особи);
2) кадастровий номер земельної ділянки (у разі його наявності), адреса або опис місця розташування земельної ділянки;
3) відомості про право забудовника на земельну ділянку, а також відомості про наявність прав інших осіб на земельну ділянку (при наявності таких осіб);
4) відомості про вид дозволеного використання земельної ділянки та об'єкта капітального будівництва (об'єкта індивідуального житлового будівництва або садового будинку);
5) відомості про плановані параметри об'єкта індивідуального житлового будівництва або садового будинку, з метою будівництва або реконструкції яких подано повідомлення про плановане будівництво, в тому числі про відступи від меж земельної ділянки;
6) відомості про те, що об'єкт індивідуального житлового будівництва або садовий будинок не призначений для розділу на самостійні об'єкти нерухомості;
7) поштову адресу та (або) адреса електронної пошти для зв'язку з забудовником;
8) спосібнапрямки забудовнику повідомлень, передбачених пунктом 2 частини 7 і пунктом 3 частини 8 цієї статті.
(Форма повідомлення затверджена наказом Мінбуду України від 19.09.2018 N 591 / пр «Про затвердження форм повідомлень, необхідних для будівництва або реконструкції об'єкта індивідуального житлового будівництва або садового будинку»)
У разі, якщо права на земельну ділянку не зареєстровані в Єдиному державному реєстрі нерухомості, до повідомлення про плановане будівництво додаються правовстановлюючі документи на нього.
Протягом семи робочих днів (згідно п. 7 ст. 51.1 ГрК РФ) адміністрація муніципального району повинна надати відповідь на заяву з рішенням про відповідність або невідповідність і допустимості чи недопустимості розміщення об'єкта ІЖС (в тому числі реконструкції).
Відповідно до ст. 55 ГрК РФ дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію являє собою документ, що засвідчує виконання будівництва, реконструкції об'єкта капітального будівництва в повному обсязі відповідно до дозволу на будівництво.
У той же час відповідно до п. 4 ст. 8 Федеральний закон від 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. Від 03.08.2018) «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації» до 1 березня 2020 роки не потрібне отримання дозволу на введення об'єкту індивідуального житлового будівництва в експлуатацію, а також уявлення даного дозволу для здійснення технічного обліку (інвентаризації) такого об'єкта, в тому числі для оформлення та видачі технічного паспорта такого об'єкта.
Таким чином, досить направити повідомлення, дочекатися позитивного рішення адміністрації і подати документи на реєстрацію реконструкції.
Проте залишається є шанс піти іншим шляхом - в разі, якщо в державних органах вже є інформація про зведення самовільних будівель.
У цьому випадку після отримання повідомлення адміністрація муніципального району винесе рішення про неприпустимість твори зведення або реконструкції через невідповідність тим чи іншим параметрам. У цьому випадку необхідно звернутися в суд за внесенням запису про зміну характеристик об'єкта і визнанням права власності на вже зведений (реконструйований) об'єкт.
У позові потрібно описати вид споруди з відсиланням на технічний паспорт, хто і коли побудував об'єкт нерухомості (підтвердити це можна договором підряду з будівельною організацією або чеками, що підтверджують закупівлю матеріалу). Також необхідно вказати, на якій підставі орган влади відмовив у видачі дозвільної документації, з додатком копії відмови.
Відповідачем за позовом потрібно вказати муніципалітет (орган місцевого самоврядування), на території якого знаходиться самобуд. Також необхідно залучити в якості третьої особи Управління Росреестра першими у своєму регіоні. Розмір держмита визначається в залежності від вартості самобуду - для точного визначення потрібно замовити оцінку вартості об'єкта нерухомості.
Необхідно підготувати наступні додатки до позову:
- копії позовної заяви з додатками для інших учасників справи;
- звіт про оцінку вартості нерухомого майна (потрібен для розрахунку вартості державного мита, але також можливий варіант подачі позову без вказівки вартості майна, але потрібно юридичне обгрунтування, щоб позов не було залишене без руху);
- документи, які підтверджують право власності на землю;
- документальне підтвердження наявності на ділянці самовільної будівлі (наприклад, технічний план, Спозі);
- документи, що підтверджують, відсутність істотних порушень СНиПов, і що споруда не становить загрози життю і здоров'ю громадян, не порушує прав інших осіб (укладення, акти обстеження уповноважених органів, можна замовити будівельну експертизу);
- документи, які підтверджують звернення за документами на самовільну споруду і результати розгляду цих запитів;
- документ про оплату держмита.
Подати позов за підсудністю.
Якщо вартість майна більше 50 000 рублів, позов подається в районний суд, якщо менше - мировому судді за місцем знаходження нерухомого майна.
необхідно отримати рішення, взяти вже наявні документи щодо об'єкта нерухомості і виробленої реконструкції та подати їх на реєстрацію в Управління Росреестра по Московській області.
За підсумком судового розгляду і отримання позитивного рішення суду, необхідно зареєструвати право власності в Росреестра. Для цього необхідно подати документи в МФЦ:
- Заява про державну реєстрацію;
- квитанцію про сплату держмита;
- копію паспорта;
- рішення суду з відміткою про набрання законної сили про визнання права власності на самовільне будівництво;
- технічний паспорт на самобуд.
Вартість юридичних послуг з узаконення самовільної забудови від 50 000 рублів (залежить від складності справи).
«Позовна заява про визнання права власності на самовільну споруду, зведену на приналежному позивачеві земельній ділянці 2019»:
Завантажити:
-
Досвід роботи нашої компанії в суді вже більше 15 років. Нам є чим з Вами поділитися.
Зв'яжіться з нами. Наші контакти і графік роботи тут .
Проте все ще актуальним є питання: «ну а що ж тоді робити?