Як достроково розірвати договір оренди?

twinsterphoto / Fotolia

Все залежить від тексту договору, який підписали власник і мешканець. Формально питання прописки мешканця, а також наявність у нього в минулому проблем із судовими приставами не є приводом для розірвання договору. Та й найчастіше в договорі немає можливості його розірвати в односторонньому порядку без вагомої причини (наприклад, без прострочення платежу) або без своєчасного повідомлення.

Що стосується конкретного випадку: виселення через суд, звичайно, занадто довгий процес при короткому терміні оренди. Якщо мешканець дотримується умов договору, то поліція незалежно від наявності або відсутності в ній родичів зобов'язана дотримуватися законні інтереси сторін. Тому, якщо орендар справно платить за квартиру і благородно в ній живе, рекомендуємо дочекатися закінчення договору оренди і в майбутньому спочатку вивчити особистість нового мешканця і лише потім підписувати договір. Але якщо Ваш мешканець не вніс своєчасно оплату, відповідно порушив цим умови договору, Ви сміливо можете достроково перервати дію договору і звернутися в поліцію або охоронне агентство. В цьому випадку у Вас в квартирі де-факто виявляється стороння людина без Вашого на те згоди. Приватну власність і захист прав на неї в Росії ніхто ще не відміняв.

По-перше, відсутні підстави для визнання договору недійсним, так як між сторонами в даному договорі узгоджені всі істотні умови, а саме умови про предмет договору, тобто самому житловому приміщенні. Більш того, відсутність даних про реєстрацію наймача істотно ускладнить звернення з позовною заявою до суду.

По-друге, зі змісту описаної ситуації не видно ґрунтовних приводів для занепокоєння, тому що в договорі передбачені умови про заставу, що в свою чергу виключає можливість несплати за наймання житлового приміщення в разі, якщо наймач достроково покине квартиру.

По-третє, при тиску з боку родича-поліцейського слід звертатися в прокуратуру зі скаргою, попередньо зафіксувавши будь-якими способами факт протиправних дій.

Що робити, якщо орендарі не платять і відмовляються виїжджати?

Що важливо не упустити, складаючи договір оренди квартири на довгий термін?

На мій погляд, тут взагалі немає серйозної проблеми. Те, що квартирант має невеликі проблеми з законом, орендодавця ніяк не стосується. Точно так же, як власник торгового центру не буде цікавитися, як його орендарі вирішують свої податкові проблеми і арбітражні суперечки. Орендодавця цікавить тільки дії орендаря в рамках його з ним договору. Не більше.

Відмовився розривати договір оренди? Його право. Але не дуже зрозуміло, про яке тоді збитки орендодавця йдеться? Два місяці з трьох за договором вже оплачені (перший місяць плюс застава). Якщо припустити, що він не хоче оплачувати другий місяць, то заставу йде на сплату цього місяця, після чого квартирант виселяється згідно з тим же договором. Якщо ж Ваш орендар платить сповна і вчасно, то до нього немає претензій. І підстав для розірвання договору теж немає.

Чи загрожує податкової? Це вже залежить від орендодавця. Якщо Ви не платите податки з отриманого доходу, то Ви і так ризикуєте. Якщо ж платите, то загроза не має сенсу.

Погрожує судами і штрафами? Смішно! Людина, яка два роки знаходиться в розшуку, має проблеми з законом (недійсні документи і претензії від ФССП), буде подавати в суд на того, хто здав йому квартиру? Нісенітниця. Всі його проблеми тут же спливуть, і йому це вийде в рази дорожче. Набагато простіше, швидше і безпечніше для нього просто зняти іншу квартиру.

У даній ситуації орендодавцю боятися нема чого. Орендар сплачує, значить живе, як і домовлялися. Чи не платить - Ви можете вигнати його з допомогою поліції. Заважає родич-поліцейський? Згідно із законом у нього немає підстав перешкоджати. А якщо він діє незаконними методами (в тому числі погрозами і шантажем) - на це є прокуратура і УСБ (управління власної безпеки). Мати справу з цими організаціями через знімання квартири жоден нормальний поліцейський точно не захоче.

Як проходить оренда квартир з подальшим викупом?

Добова оренда квартир в подорож: плюси і мінуси

З сумбуру оповідання не дуже зрозуміла суть проблеми. Однак спробуємо розібратися в ситуації.

1. Відповідно до ст. 619 ГК РФ, дострокове розірвання договору з ініціативи орендодавця (наймодавця) можливе у випадках, коли орендар (наймач):

• користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
• істотно погіршує майно;
• більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.

2. З урахуванням положень ст. 619 ГК РФ якщо Ви хочете достроково розірвати договір оренди в односторонньому порядку, то така дія реалізується тільки за рішенням суду. При відсутності вищевикладених фактів ініціатива розірвання договору найму з боку наймодавця не обгрунтована.

3. Якщо наймач не порушує умов договору і справно вносить плату за наймання, то відсутність у нього реєстрації за місцем проживання ніяк не відбивається на взаєминах з наймодавцем. Договір же продовжує свою дію до свого закінчення. При цьому абсолютно законним буде вимога наймача зареєструвати його за місцем перебування на період дії договору найму.

4. Не цілком зрозуміло, про які збитки йдеться в питанні в кінці тексту. Якщо наймач продовжує проживати в приміщенні і при цьому допустив псування або втрату майна наймодавця, то компенсація може бути виплачена в тому числі з суми застави. Якщо суми недостатньо, то збиток повинен бути оцінений і стягнуто з дотриманням правил пред'явлення претензії. Якщо наймач не проживає в приміщенні в зв'язку з закінченням договору, то про яке розірвання тоді йде мова в самому оповіданні?

5. Якщо наймодавець побоюється виникнення можливих проблем з податковою інспекцією, то щоб уникнути цього рекомендуємо сплатити належний податок з доходу, отриманого за договором найму. Власна законослухняність дозволить наймодателю бути більш вимогливим до наймача і позбавить останнього важеля тиску.

Найперше і найважливіше обставина для орендодавця - встановити: чи буде такий ненадійний орендар виконувати свої зобов'язання і платити орендну плату? Якщо так, то слід спокійно отримати всі гроші, покладені за договором оренди, а після закінчення терміну дії даного тримісячного договору його не продовжувати і виселити недбайливого мешканця без будь-якого продовження.

Якщо ж орендар не платить, то орендодавець відразу, після закінчення встановленого терміну платежу, має право направити повідомлення неплатнику-орендарю з повідомленням про порушення умов договору та вимогою оплатити заборгованість і відсотки по ній. Тим самим орендодавець дотримується обов'язковий досудовий претензійний порядок і, в разі несплати, має право звернутися до суду з відповідними вимогами про розірвання договору та стягнення заборгованості, судових витрат, штрафів і неустойки.

У разі несплати даних грошових коштів у орендаря виникає право розірвати договір, стягнути виниклу на момент розірвання договору заборгованість, відсотки та штрафні санкції по ній. Тривалості процесу в суді боятися не слід: чим довше триває суд, тим більше буде сума стягнення. Повідомляти, до речі, горе-орендаря слід за адресою, вказаною в договорі оренди і за адресою, вказаною в квартирі. Шукати, де він справді прописаний, орендодавець не зобов'язаний, так як береться адресу, вказану мешканцем в якості основного. Крім того, в день, коли термін договору закінчиться, орендодавець має право з нарядом поліції провести фактичне виселення настирливого квартиранта з утриманням всіх його речей до моменту погашення всієї суми заборгованості.

Боятися поліції або податкової інспекції в даному випадку не варто. По-перше, ми виходимо з сумлінності орендодавця, який у встановлений термін, до 01.05.2017 (року, наступного за отриманням доходу), сплатить податок з доходу. По-друге, наявність родича в поліції - відмінний стримуючий фактор для орендаря з його непростий кредитною історією. Не думаю, що Ваш мешканець стане підводити свого родича під службове розслідування в разі незаконного втручання в ситуацію, пов'язану з порушенням громадянських прав орендодавця.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Як обставити 3-кімнатну квартиру, щоб здавати її в оренду?

Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?

Коли краще здавати, а коли знімати квартиру?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.