Як скласти акт прийому-передачі в новобудові правильно

1. Загальні положення про акт прийому-передачі
2. Законодавство, що регулює передавальний акт
3. Принципи та особливості складання акту прийому-передачі
4. Підвиди акту прийому-передачі
5. Як повинен виглядати передавальний акт і яку в ньому відображати інформацію?
6. Акт прийому-передачі квартири в новобудові: зразок складання
7. Технічні помилки в передавальному акті
8. За яких недоліках не можна приймати акт?
9. До чого призведе підписання такого акту?

На сьогоднішній день, укладаючи договори пайової участі, громадяни стикаються з низкою труднощів, що випливають в момент не тільки покупки, але і передачі квартири. Неналежний стан майна і відмова забудовником виправити огріхи, неправомірна передача майна в односторонньому порядку, а також численні судові розгляди найчастіше є наслідком применшення значення процедури оформлення передавального акта.

Загальні положення про акт прийому-передачі

Акт прийому квартири в новобудові є документ, який свідчить про остаточний перехід прав на житло від будівельної компанії до дольщику, а також всіх майнових прав на нерухомість і ризику його випадкового пошкодження.

Оскільки оформлення та видача даного акту неможлива на момент укладення договору, а сам договір не дає права на перехід права власності, передавальний акт виділяють в окремий актовий документ.

Зазначений документ містить загальну технічну інформацію про зраджувати майно, його адреса, відомості про виконання зобов'язань сторонами, підписи забудовника і пайовика.

Законодавство, що регулює передавальний акт

Основним нормативним актом, що регулює правовідносини в сфері підписання акту прийому-передачі об'єкту пайового будівництва, є ФЗ-214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» . В даному законі знаходить своє відображення приблизна форма акта, порядок передачі майнових прав на житло, а також права та обов'язки сторін договору при проведенні зазначеної процедури.

Крім того, питання переходу права на житло також регулюється ФЗ «Про захист прав споживачів» та Цивільним кодексом РФ.

Принципи та особливості складання акту прийому-передачі

Передавальний акт оформляється без особливих вимог з боку законодавства РФ. Крім того, для його оформлення будь-які обов'язкові документи не потрібні. Полягає він в простій письмовій формі. Дана процедура передбачає лише суб'єктивну позицію сторін щодо відповідності житла умов, позначених договором і шляхи врегулювання виникаючих протиріч.

Рис 2. Зразок передавального акта

Зазначений акт не можна правити або втратити в зв'язку з тим, що він відноситься до пакету документів, який необхідний для реєстрації права власності у Федеральній службі державної реєстрації. В даному випадку неможливо буде пройти оформлення права власності на майно, за винятком того випадку, коли договір передбачає відсутність даного документа або є судове рішення, яке також пояснює його відсутність.

Акт прийому-передачі квартири в новобудові несе в собі не тільки формальне підтвердження виконання сторонами своїх зобов'язань. Ключову роль він починає грати, коли між будівельною компанією і громадянином відбуваються конфлікти, пов'язані з питаннями про якість переданого майна, відповідно його договором. Без зазначеної паперу в судовому порядку буде нелегко довести неправомірність дій будівельної організації, в частині відмови виправити або визнати недоліки, Крім того, документ може служити надійною доказовою базою в суді і для самого девелопера в якості підтвердження добровільного прийняття громадянином житла і відсутності до нього будь яких претензій.

Підвиди акту прийому-передачі

Передавальний акт поділяють на три види:

• Звичайний передавальний акт - складається при прийманні житла разі відсутності у сторін взаємних претензій щодо умов договору.
• Дефектний акт - практично аналогічний своєму попередникові з єдиною обмовкою - в якості доповнення до нього додається оглядового лист (дефектна відомість), який відображає повний перелік виявлених недоліків.
• Односторонній передавальний акт - складається будівельною організацією без учасника пайового будівництва в тому випадку, есліпоследнійотказиваетсяподпісиватьдокументбезосновательноіліввідуоснованій, несоответствующіхдействітельностіпопрошествіі2месяцевпослеуказанноговдоговоресрока. Акт є недійсним у разі, якщо на момент прийому-передачі житла покупець виявив суттєві недоробки, про що була письмово повідомлена будівельна фірма.

Як повинен виглядати передавальний акт і яку в ньому відображати інформацію?

Оскільки особливих вимог з боку законодавства РФ до свого оформлення документ не має, все ж акт прийому-передачі квартири від забудовника до дольщику повинен містити наступну обов'язкову інформацію:

• Назва документу;
• датаіместоегоподпісанія;
• офіціальниеданниесторондоговора;
• адресапрожіванія / местонахожденіясторон;
• данниеодоговоредолевого участі (номерідатаегозаключенія);
• общіехарактерістікіотчуждаемого житла (метражісостояніе, соответствіепомещеніяСНіП, наявність чистової обробки і т.д.);
• предметсамогодокумента;
• подпісііреквізітисторон.

Вищевказаний перелік є необхідною, але це не робить його вичерпним. Сторони мають право, в силу ситуації, що склалася або особистих спонукань, внести в документ додаткові пункти, які мають смислове значення.

У таких випадках складається доповнення - оглядового лист. Зазначений документ також має певний перелік моментів, які повинні бути відображені документально. Так, в обов'язковому порядку зазначається таке:

Мал. 2. Фото оглядового листа по ДДУ

• точноеопісаніевсехнедочетов, найденнихпріосмотре;
• термін, в теченіекоторогопродавецобязуетсяустранітьуказанниенарушенія;
• указиваетсявідответственностівслучаенеісполненіякомпаніейобязательствпоустраненіювиявленнихнедоделок;
• паспортниеданниеіреквізітисторон;
• отсилкакактовойдокументацііпріемкі.

Як і в попередніх випадках, форма одностороннього акту законодавством не встановлена. Він складається в тому ж вигляді, що і двосторонній, тільки з посиланням на ч.6 ст. 8 ФЗ-214 і на обставини, що сприяють складанню даного документа. В акті вказується, що повідомлення про завершення будівництва, спрямоване в порядку п. 4 ст. 8 ФЗ-214, друга сторона отримала, але для підписання передавального акта в установлений термін не з'явилася і продовжувала ухилятися від його підписання протягом двох місяців. Далі вказується інформація про те, що з моменту складання зазначеного акта девелопером виконані всі вимоги, передбачені ДДУ, і нерухомість передана покупцеві належним чином.

Перед тим як підписатися під актом передачі, необхідно уточнити, чи введений об'єкт будівництва спеціальної держкомісією в експлуатацію і які є підтверджуючі цей факт документи.

Акт прийому-передачі квартири в новобудові: зразок складання

Будівельна організація вже має свої бланки і зразки передавального акта, але не варто відразу ж ставити підписи під ними. Як правило, акт повинен проходити перевірку у юриста, який вчасно висловить свої зауваження і внесе виправлення.

Завантажити акт приймання квартири в новобудові (зразок)

Технічні помилки в передавальному акті

Сформована практика показує, що, незважаючи на простоту оформлення акту прийому-передачі, громадяни роблять багато іноді незначних, на перший погляд, помилок і не звертають уваги на багато виверти девелоперів.

• Чи не вписується дата. Ця помилка дозволяє будівельної організації вписати на свій розсуд будь-яку, вигідну їй дату. Внаслідок цього громадянин втрачає право звернутися до суду з вимогою про стягнення неустойки. Єдиний правильний варіант - вказувати фактичну дату прийняття об'єкта.
• У документі неправильно вказуються істотні для реєстрації дані. Якщо в акті буде помилка саме в тих даних, які орган державної реєстрації буде вносити в свідоцтво про реєстрацію, це вважається досить критичною помилкою і реєструючий орган, найімовірніше, припинить реєстрацію до моменту з'ясування цих обставин. Виправити це можна, якщо сторони укладуть додаткову угоду, обгрунтувавши це тим, що в зв'язку з допущеними помилками документ викладено в наведеній редакції.

Акт прийому-передачі повинен бути складений на одному аркуші, якщо акт складається на двох аркушах, його потрібно зшити і пронумерувати, тоді у будівельній організації не буде можливості підмінити листи або повідомити про «втраченої» сторінці.

За яких недоліках не можна приймати акт?

Якщо говорити про недоліки, пов'язаних з неналежним виконанням будівельної компанії умов договору в частині обробки житла, то вони діляться на 2 види: суттєві і не дуже:

• Недоліки, пов'язані з неможливістю використовувати приміщення за призначенням (дірки в стінах, непрацююче водопостачання, збій в роботі електрики), які в більшості випадків не відновити події без участі будівельної організації, вважаються суттєвими. В даному випадку візувати документ категорично не рекомендується. Всенайденниенедочетинеобходімоотразітьвдефектномактеітолькопослеіхустраненіясоглашатьсянапередачуімущества.
• Тріснуті скла, невдала обробка стін, косо стоять двері - відносяться до несуттєвих недоліків, оскільки вони створюють лише дрібні незручності, які легко усунути. В такому випадку можна підписувати як дефектний, так і передавальний акт.

Несуттєві недоліки не зважають причиною для відмови в підписанні документа. У разі затягування покупцем цієї процедури будівельна організація може передати нерухомість в односторонньому порядку, що спричинить за собою перехід відповідальності за усунення недоліків на самого покупця.

Рис 4. Тріснута стіна

Обов'язок щодо доказування неістотності несправностей покладається на будівельну організацію. Для цього вона звертається за допомогою до незалежних експертів, які проведуть необхідне обстеження і складуть відповідний висновок.

До чого призведе підписання такого акту?

Якщо акт прийому-передачі, в якому відображені недоліки, все-таки підписаний, з правової точки зору це означає одне - учасник пайового будівництва приймає майно в тому вигляді, в якому воно є і претензій до будівельної організації не має. У суді потім дуже складно буде довести зворотне.

Щоб уникнути подібної ситуації, при виявленні недоробок (особливо, якщо вмовляння на підписання дефектного акту прийому передачі квартири від забудовника не дають результатів) необхідно відправити на адресу останнього претензію, в якій викласти суть спірного питання, з уточненням всіх деталей і зажадати усунення виявлених похибок. Зазначений документ обов'язково відправляти рекомендованим листом з повідомленням про отримання.

Також можна віддати її особисто посадовій особі, уповноваженій приймати подібні документи. В даному випадку на своїй копії документа громадянину необхідно поставити печатку вхідної кореспонденції або підписати у приймаючого.

Таким чином, учасник пайового будівництва застрахує себе від неправомірної передачі житла компанією в односторонньому порядку. Пройшовши зазначену процедуру, можна звертатися з позовом суд з вимогою повернути неустойку.

Додаткова інформація доступна в відео: