Як приймати квартиру у забудовника: інструкція від юриста

1. На що звернути увагу при огляді квартири?
2. Які документи брати на зустріч із забудовником?
3. Термін передачі квартири після введення в експлуатацію
4. Як отримати неустойку за порушення термінів здачі будинку?
5. За яких недоліках не можна підписувати акти?
6. Як виправляють недоліки?

Особливість квартири від забудовника, що купується за договором пайової участі в будівництві (ДДУ), полягає в тому, що в цьому житло ще ніколи ніхто не жив. У ньому ще тільки належить з'явитися новим комунікацій, обробці, обстановці. Щоб покупка не перетворилася на справжній кошмар, сам покупець перед підписанням акту приймання повинен проконтролювати відсутність недоробок, дефектів, поломок і т.д. Після підписання акту нарікати буде пізно. Сьогодні ми детально поговоримо про те, як приймати квартиру у забудовника.

На що звернути увагу при огляді квартири?

У ДДУ обов'язково вказується: який тип обробки забудовник зобов'язаний надати замовнику. Варіантів всього три:

1. Без обробки взагалі.
2. З чорновою обробкою.
3. З чистової обробкою.

Приймання квартири без обробки повинна проводитися з вимірювальної стрічкою в руках. Покупцеві особисто потрібно переконатися в тому, що квартира відповідає своїм планом, що додається до ДДУ. Площа кімнат, їх довжина і ширина, коридори, лоджії або балкони, санвузли - все потрібно перевірити. Буває, що підсумкова площа квартири не відповідає плану. В цьому випадку пайовик має право пред'явити претензію і вимагати назад гроші за недоотримані квадратні метри. Це правило працює і у зворотний бік.

Оскільки обробки в квартирі немає, перевірити працездатність дверей, вікон буде просто і швидко. На обміри теж не буде потрібно багато часу. Дуже уважно слід вивчити план квартири і договір, щоб перевірити все те, що в квартирі має бути. Звертати увагу треба на:

1. Стіни не повинні відхилятися від вертикалі, стяжка повинна бути рівною, а в кутах кімнат не повинні виднітися чорні сліди оселилася цвілі і грибка.
2. Розбиті вікна забудовник зобов'язаний замінити за свій рахунок, зламану двері або замок відремонтувати або замінити, а криві стіни або розтріскану стяжку виправити при можливості це зробити. Пайовик має право не приймати квартиру з істотними вадами і зажадати у забудовника повернути всі сплачені за неї гроші, включаючи неустойку.
3. Вентиляція повинна бути справною, що легко перевірити звичайною запальничкою.
4. Якщо в договорі зазначено наявність розеток і патронів під освітлення - їх працездатність також не може викликати жодних сумнівів.

Приймання квартири з чорновою (предчистовой) обробкою займає більше часу, оскільки в цьому випадку в ній вже є все необхідне для фінішного ремонту - обклеювання стін шпалерами і укладання обраного типу підлогового покриття. Найкраще на такий огляд запросити професіонала, оскільки не завжди можна «побачити» грубі недоліки, а фахівець визначить їх навіть при візуальному огляді. У перелік для огляду входять:

1. Підлоги - стяжка укладається на шар гідроізоляції у ванній і туалеті, яка добре видна, так як виходить на стіни. У звичайних кімнатах замість неї вкладається звукоізоляція. Відсутність того й іншого - грубе порушення. Також неприпустимий перепад висот за рівнем стяжки, наявність в ній ям, пустот, тріщин, а їх легко виявити простим будівельним рівнем.
2. Стіни потрібно не тільки оглянути, а й помацати руками, оскільки вони повинні бути гладкими і з міцним фінішним шаром шпаклівки. Ніякі порожнечі, тріщини, напливи, плями і інші вади неприпустимі.
3. Стеля повинен бути готовий під фарбування, а це означає, що його будівельники вже обштукатурити і зашпаклювали, а потім покрили ґрунтовкою. Така предчістовая обробка годиться для будь-якого типу подальшої декоративної обробки. Висоту теж самостійно слід виміряти і порівняти з документами, заниження навіть на 1 см - неприпустимо.
4. Опалення - воно повинно бути вже повністю змонтовано і готово до використання. Труби обов'язково рівні і без вм'ятин, радіатори в зазначеному в документах кількості та закріплені не менше, ніж на 3 кронштейнах на стінах. Висота над підлогою кожного радіатора - 6 см, від стін - від 2,5 см, а від підвіконня нижчою не менше, ніж на 5 мм. Якщо будинок виявився підключений вже до опалення (зима), то слід перевірити наявність в потрібній кількості і працездатність всіх терморегуляторів.
5. Стояки водопроводу і подачі гарячої води повинні бути строго вертикальними, а також надійно закріплені спеціальними хомутами до стін. У складі водомірного вузла обов'язково повинні бути: фільтр грубої очистки води, запірний кран і лічильник на воду. Може бути також встановлений зворотний клапан і додаткова арматура. Запірні крани слід перевірити на справність, номер лічильника записати і свідчення, кран в раковині відкрити і переконатися в наявності води і в її натиску, перевірити стики на герметичність, відсутність патьоків іржі і механічних деформацій.
6. Каналізаційний стояк теж повинен бути вертикальним і прикріпленим до стіни хомутами. При встановленому унітазі і ванні (душовій кабіні) перевіряються на герметичність всі стики.
7. Вентиляцію можна швидко перевірити аркушем паперу - прилип до вентрешеткі листок явно покаже її справність, а в іншому випадку вентходи напевно засипані будівельним сміттям, що усунути без руйнування стіни майже неможливо.
8. На ввідному електрощиті повинні бути: автоматичний вимикач, УЗО, вимикачі груп навантаження. Номер і показання електролічильника потрібно переписати. Всі встановлені в кімнатах розетки і вимикачі електроприладами (зарядка мобільного телефону підійде) перевіряються на справність, не повинно бути нагріву і іскріння. Лампочку корисно захопити з собою і вкрутити в патрон. Дверний дзвінок також повинен працювати.
9. Якщо в квартирі передбачено наступне підключення до слабкострумових мереж (Інтернет, кабельне телебачення, домофон і т.д.), то потрібно переконати в наявності необхідних кабелів і їх якості (ізоляція ціла, немає перегинів).
10. Якість монтажу вікон та оздоблення укосів слід перевіряти дуже ретельно. Буває будівельники «забувають» підвіконня, відливи, ручки і т.д. Всі стулки потрібно по черзі відкрити, перевірити легкість їх руху на петлях, справність замків, наявність ключів до них. Укоси на всіх вікнах повинні бути плоскими, без кривизни. Верхній - горизонтальний або злегка піднятий, бічні - вертикальні, нижній - горизонтальний.
11. Двері повинні не тільки легко відкриватися і закриватися, але і не мати механічних пошкоджень: відколів, подряпин, вм'ятин, слідів роботи дрилі або болгарки і т.д. У відкритому стані стулка не повинна куди-небудь самостійно рухатися, так як це вказує на погану регулювання петель.

Чистова обробка має на увазі здачу квартири дольщику «під ключ», в яку залишиться тільки занести меблі та інші особисті речі і жити. Тому тут огляд повинен бути самим прискіпливим. Перевіряється якість обробки стін, підлог, стель, справність розеток і освітлення, вимикачів, а також всі пункти, обов'язкові до перевірки і в разі чорнової обробки. Не все можна оцінити на око, тому краще озброїтися інструментом, а ще краще запросити професійного майстра-обробника. Він допоможе знайти реальні недоліки, щоб після господареві квартири не довелося переробляти бездоганний на перший погляд ремонт.

Які документи брати на зустріч із забудовником?

Вкрай важливо на зустріч із забудовником прийти всім, хто вписаний в ДДУ. Відсутність будь-кого не дасть законним порядком підписати акт приймання, так як в нього будуть внесені імена і прізвища всіх без винятку пайовиків. Коль скоро так складаються обставини, і хтось із пайовиків не може прийти на зустріч (хворий, немічний, проживає в іншому місті і т.д.), слід заздалегідь визначити довірену особу (їм може бути адвокат), на чиє ім'я оформити і нотаріально завірити довіреність. Про це заздалегідь повідомляють забудовнику, щоб він зміг переробити акт прийому-передачі відповідно до цих змін.

Зустріч призначається в два етапи. Перша - на неї слід прийти з оригіналом ДДУ, платіжними квитанціями, щоб провести звірку. Призначити цю зустріч забудовник зобов'язаний сам - вислати лист з повідомленням всім пайовикам. Такий порядок дій за законом. Найвідповідальніші компанії розсилають своїм клієнтам смс-повідомлення, або телефонують. Але краще за все тримати «руку на пульсі» самостійно, спостерігаючи за сторінкою забудовника в соцмережі, де зазвичай завчасно вивішуються відповідні оголошення.

Друга зустріч відбудеться в призначений на першій зустрічі час вже безпосередньо в квартирі. На цю другу зустріч, як і на першу потрібно взяти паспорта, ДДУ, квитанції про оплату.

Важливо: не підписуйте ніяких документів до того, як особисто огляньте квартиру і інші пайовики теж. Те, що влаштовує вас, може не влаштувати їх. Ніхто не зможе пред'явити претензій будівельної компанії заднім числом, коли акт прийому-здачі вже підписаний сторонами і ніякого дефектного акту до нього не докладено.

Термін передачі квартири після введення в експлуатацію

У ДДУ завжди вказана точна дата, коли забудовник зобов'язаний передати дольщику ключі від квартири. Після закінчення цього часу будівельна компанія зобов'язана виплатити клієнтам неустойку. Зазначена в ДДУ дата показує, коли компанія-забудовник має отримати дозвіл на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію. Якщо написано, що дозвіл має бути отримано в I півріччі NNNN року, то це означає, що кінцевий термін - 30.06.NNNN року. Відлік терміну передачі квартир пайовикам починається від дати отримання цього дозволу, або від останнього дня, коли це дозвіл повинен був бути отримано. Прострочення навіть на 1 день дає право на стягнення неустойки.

Часто буває так, що забудовник отримує дозвіл «в останню хвилину», а потім починає поспішати з підписанням актів приймання-передачі. Це не привід для пайовиків погоджуватися із забудовником і швиденько підписувати приймально-здавальні акти на шкоду своїм інтересам. У ДДУ завжди вказується, в який термін після отримання дозволу на введення будинку забудовник зобов'язаний передати квартиру. Дата приймання проставляється в акті прийому-передачі. Якщо пайовик не підпише акт, пред'явивши будівельної компанії перелік підлягають усуненню порушень, значить, термін здачі буде порушений, тому тут є всі підстави вимагати належну неустойку.

Як отримати неустойку за порушення термінів здачі будинку?

Порушення термінів здачі квартири - привід отримати належну за законом неустойку. Для цього потрібно написати претензію забудовнику в 2 примірниках. Один примірник передається забудовникові, а на другому необхідно в приймальні компанії поставити штамп з датою. Відповідь має бути надана заявнику в термін до 10 днів в письмовій формі.

У кращому випадку забудовник запросити заявника в офіс і запропонує відкупні. Щоб не отримати мізер замість пристойної суми, краще перед зустріччю порахувати, а скільки ж за законом можна вимагати в даному випадку.

Формула виглядає так:

1/150 * ставка рефінансування * (ціна квартири / 100) * число днів прострочення

З 01.01.2016 р ставка рефінансування прирівняна до ключової ставки ЦБ РФ, тому на офіційному сайті регулятора її завжди можна уточнити за станом на поточний момент. Буває, що за час прострочення ставка змінюється. Тоді весь період прострочення розбивається на шматки і по кожному з них вважається окрема цифра, а потім їх просто складають.

Важливо: не можна просто отримати з забудовника гроші і піти, слід укласти угоду про виплату компенсації, воно складається в письмовій формі, підписується сторонами і є доказом дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору.

У тексті угоди вказуються реквізити сторін, вписується сума неустойки, а також термін і порядок, в якому забудовник виплачує дольщику обумовлені гроші. Якщо ж домовленості досягти не вдалося, або забудовник відмовився підписувати угоду, тоді слід другий примірник письмової претензії прикріпити до позовної заяви та подати його до суду, щоб стягнути неустойку в судовому порядку. В такому випадку можна стягнути не тільки неустойку, але і штраф і все понесені на судовий процес витрати.

За яких недоліках не можна підписувати акти?

При огляді квартири перед підписанням акту приймання важливо розуміти, недоліки обов'язково будуть. Просто одні компанії роблять маленькі прорахунки, а хтось «грубить».

Права пайовиків на отримання якісного житла охороняються трьома законами:

1. ФЗ №214 від 30.12.2004 р «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків».
2. Закон «Про захист прав споживачів» від 07.12.1992 р № 2300-1.
3. Цивільний кодекс РФ.

При виявленні недоліків у новобудові у сторін два шляхи:

1. Забудовник усуває всі сам відповідно до переліку виявлених пайовиком недоліків.
2. Забудовник оплачує дольщику вартість усунення недоліків.

Для фіксації виявлених недоліків складається дефектний акт. Документ складають у двох примірниках, по одному для пайовика і забудовника.

Умовно всі недоліки можна розбити на дві групи:

1. Істотні.
2. Несуттєві.

Під істотними розуміють такі вади, які унеможливлюють проживання в квартирі: відсутність каналізації, діра в стіні або підлозі, зламана вхідні двері і т.д. При наявності хоча б одного істотного недоліку ніколи не можна підписувати акт приймання. Всі вони повинні бути внесені в дефектний акт. Тільки після їх усунення будівельною компанією можна підписувати акт і ставити в ньому фактичну дату проставлення підпису.

Несуттєвими вважаються недоліки, що не заважають жити в даній квартирі. Це можуть бути механічні дефекти стін і підлоги, зламаний доводчик на двері, подряпина на склі і т.д. При таких дефектах можна скласти дефектний акт і підписати акт приймання.

Непідписання пайовиком акту приймання при відсутності істотних недоліків дає право забудовнику через 2 місяці самому підписати акт. Згідно із законом він має право передати квартиру без згоди пайовика, якщо зможе довести його ухилення від підписання акта. Додатково забудовнику доведеться довести, що виявлені недоліки є несуттєвими, а зробити це можна тільки шляхом замовлення і оплати проведення незалежної експертизи.

Буває, що пайовик прийняв квартиру, а після закінчення якогось часу все-таки виявив в ній суттєвий недолік. Це не критично, оскільки, згідно з тим же ФЗ №214 на житлові будинки поширюється гарантія 5 років, а на всі внутрішні інженерні комунікації - 3 роки. Протягом цього терміну пайовики мають право звертатися до забудовника з вимогою усунути виявлені недоліки.

Важливо розуміти: в законі немає чіткого поділу або перерахування дефектів на суттєві і не дуже. При відмові пайовика підписати акт приймання необхідно обов'язково написати в дефектному акті, що відмова прийняти дану квартиру пов'язаний саме з тим, що він вважає виявлений дефект - істотним.

Як виправляють недоліки?

Зазвичай забудовники не йдуть на прямий конфлікт з пайовиками і після певних переговорів погоджуються усувати виявлені недоліки. Або може послідувати пропозицію укласти договір і виправити дефекти силами підрядників, а оплатити такий договір повинен забудовник. Зазвичай в такій ситуації доводиться чекати і досить довго.

Згідно із законом будівельна компанія зобов'язана усунути виявлені пайовиком недоліки квартири «в розумний термін». Але що це за термін у днях або місяцях - закон не вказує. Слід керуватися в кожній конкретній ситуації здоровим глуздом, наскільки чи й справді недолік суттєвий, і чи є сенс чекати так довго.

Статистика в середньому така: при одночасній здачі, скажімо, в 1,5 сотні квартир очікувати виправлення дефектів доведеться близько 2-3 тижнів. Якщо ж число квартир, що здаються досягає 5 сотень, то на виправлення може піти від 1 до 2 місяців. При здачі тисячі квартир, якщо на усунення дефектів піде близько 3 місяців, то можна говорити про везіння.

Ще не стоїть підпис пайовика на акті прийому-передачі, передача ключів не відбувається. Забудовник самостійно домовляється з підрядними організаціями, передає їм ключі і очікує виправлення недоліків. Після закінчення всіх робіт призначається дата повторного огляду квартири.

Такий же порядок і при підписанні акту приймання разом з дефектним актом, з тією різницею, що ключі підрядники будуть отримувати від пайовика і йому ж їх повертати після закінчення всього обсягу намічених ремонтних робіт. Ніхто не має права впустити в такому випадку будівельників в квартиру, крім самого пайовика.

Цей момент важлівій, так як забудовник может Запропонувати «для швідкості» віддаті Йому ключі. Погоджуватися НЕ Варта. Вся справа в тому, что после передачі ключів Пайовик, будівельна компанія больше не Несе відповідальності за ее Збереження. А Раптена будівельники в процесі Усунення одних недоліків заподіють квартирі інші, например, розіб'ють вікно? Спори будуть довгими, але результат буде таким: вирішувати спір доведеться з підрядниками, так як забудовник більш не відповідає за цю квартиру і все, що в ній відбувається, понад прописаного в дефектному акті.

Резюмуючи ...

Так в загальних рисах виглядає процес спілкування пайовиків із забудовниками на останньому етапі їх взаємовідносин - при передачі квартири. Статистика говорить про те, що в 99,9% випадків при прийманні виявляються дефекти - це реалії і до цього слід бути готовим. Однак, це зовсім не означає, що погоджуватися варто на вмовляння будівельної компанії і приймати Житло з вадами.

Пам'ятайте: ви заплатили за якісне житло і закон захищає ваші майнові права в повній мірі. Відмова забудовника йти на компроміс або зовсім спілкуватися з пайовиками, це грубе порушення законодавства, тому виграш спору в суді - лише питання часу. Забудовники це теж знають і розуміють. Побоюєтеся тиску і погроз - вирушайте на зустріч з адвокатом. Це допоможе відповісти аргументовано на будь-які зустрічні аргументи і відстояти власні права.

Якщо у вас є які-небудь питання з приводу того, як приймати квартиру у забудовника, то наш черговий юрист онлайн готовий безкоштовно на них відповісти.