Юристи розповіли, на що звертати увагу при складанні договору оренди нежитлового приміщення.
Для початку або розширення бізнесу багато підприємців потребують приміщення. Нерідко бізнесмени вдаються до оренди офісів, торгових майданчиків, складів та інших нежитлових будівель. Щоб уникнути можливих ризиків і неприємностей, юристи радять звернути увагу на головні правила оформлення відносин між орендодавцем та орендарем, пише UBR .
В першу чергу потрібно пам'ятати, що в Україні правовідносини в сфері оренди нежитлових приміщень регулюються Господарським і Цивільним кодексами, нагадав партнер АО Клочков і партнери Володимир Клочков. Найголовніше правило - договір повинен бути оформлений тільки в письмовій формі.
Читай також: Верховна Рада може змінити правила будівництва
Однак під письмовою формою не завжди мається на увазі звичний всім єдиний документ, підкреслила юрист ЮФ Кушнір, Яким'як і Партнери Оксана Гриша.
"Норми законодавства України свідчать: договором визнаються також кілька листів, відправлених і, обов'язково, отриманих іншою стороною при дотриманні пари умов. По-перше, наявність підписів уповноважених осіб. По-друге, повинні бути присутніми умови, необхідні українським законодавством як "суттєві". Тому необхідно максимально уважно ставитися до діловому листуванні, оскільки вона може бути визнаною договором оренди нежитлового приміщення ", - зазначила вона.
Під письмовою формою не завжди мається на увазі єдиний документ depositphotos.com
Згадані умови стосуються і класичних ( "звичайних") договорів оренди. Вони можуть бути використані для перевірки також їх правомірності.
Читай також: Українським банкам дозволили забирати квартири боржників без суду
Що стосується істотних умов договору оренди нежитлового приміщення, до таких відносять:
- орендований об'єкт (перелік, вартість майна),
- точний термін дії договору, що укладається оренди,
- розмір орендної плати з урахуванням індексації,
- процедура передачі об'єкта (нежитлового приміщення), його відновлення, умови повернення,
виконання зобов'язань,
- відповідальність підписантів договору оренди.
Читай також: Як правильно оформити договір оренди квартири
Для максимально можливого захисту обопільних інтересів сторін договору особливу увагу потрібно приділити об'єкту. Договір повинен містити докладний опис нежитлового приміщення. Необхідно вказати конкретні характеристики, стан, точну вартість.
Важливо переконатися в тому, що особа, яка підписує договір оренди нежитлового приміщення, має на це повноваження.
"Вкрай важливо вказати документи, що підтверджують право власності або інше право, що дає орендодавцеві повноваження на укладення договору оренди конкретного нежитлового приміщення. Природно, бажано перевірити актуальність інформації ", - попередив Володимир Клочков.
Юристи стверджують: повноваження представника можуть бути обмеженими, що згодом здатне виявитися вагомою причиною для визнання договору оренди недійсним. Перевірити наявність ймовірних обмежень варто, вивчаючи статут, довіреність, договір, протокол про призначення.
Фінансові деталі потрібно прописувати дуже ретельно depositphotos.com
Мінімізувати ризик залишитися без грошей і орендованого приміщення допоможе перевірка, чи не було раніше обтяжень на майно (арешт, заставу, іпотека), не підлягає чи приміщення примусової реалізації в рамках виконавчого провадження, чи немає судових суперечок.
Читай також: В Україні придумали новий спосіб боротьби з недобудовами
"Перераховані дії здатні захистити від можливих шахраїв або недобросовісних орендодавців", - розповів Клочков.
Не забудьте прописати в договорі оренди нежитлового приміщення пункт про умови косметичного або капітального ремонту (при необхідності), а також уточніть нюанс - хто буде платити за усунення цілком ймовірних неполадок, наслідків природного зносу.
Також необхідно не забути детально прописати порядок, терміни передачі і повернення нежитлового приміщення.
Терміни та порядок повернення об'єкта в разі невиконання зобов'язань за договором з боку орендаря, порядок повернення приміщення, якщо орендар не хоче добровільно з'їжджати - це критичні питання, про які також не варто забувати. Як правило, факти передачі і повернення об'єкта оформляються стандартним актом прийому-передачі.
Ще одним важливим пунктом є термін дії договору оренди нежитлового приміщення. Визначається цей параметр виключно за погодженням сторін. Якщо термін перевищує три роки, то, як пояснила Оксана Гриша, договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Читай також: Який податок повинні платити орендодавці житла
"Згідно з ч 4 ст 284 Господарського кодексу України, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди нежитлового приміщення на протязі місяця після закінчення терміну дії документа, він вважається продовженим на точно той самий строк і на ідентичних умовах, раніше передбачених договором ", - зауважив Володимир Клочков.
Щоб уникнути можливих непорозумінь, юрист порадив прописувати можливість або неможливість автоматичної пролонгації угоди.
Договором оренди нежитлового приміщення встановлюється розмір плати, порядок, її терміни.
Найчастіше орендар одразу ж оплачує ставку за перший місяць плюс гарантійний платіж.
"Особлива увага приділяється гарантійному платежу: вказується розмір, призначення (які порушення можуть покриватися за його рахунок). Фіксується, коли гарантійний платіж не підлягає поверненню, а коли - підлягає. Прописуються детальні умови, порядок, строки повернення ", - радить Клочков.
Читай також: Батько нардепа Нестора Шуфрича незаконно отримав ділянку землі - ЗМІ
Важлива деталь договору оренди нежитлового приміщення: форма здійснення оплати, що саме включає орендна плата, перераховуються можливі додаткові платежі.
Особливо ретельно прописуються фінансові деталі: орендна плата, порядок з умовами перерахування платежів, індексація орендної плати - зміни в разі коливання цін на ринку. Передбачається курсова застереження: зміни масштабу платежів при коливаннях валютного курсу.
"Відсутність в договорі оренди нежитлового приміщення чіткої інструкції, яка описує порядок зміни ціни, не є гарантією того, що ціна не буде змінена при значних скачках індексів", - підкреслила Оксана Гриша.
Договором потрібно конкретизувати зобов'язання, порядок, терміни виконання, можливі санкції за невиконання або неналежне виконання зобов'язань, відповідальність, порядок врегулювання суперечок.
Читай також: В Україні вступив в силу новий Порядок держреєстрації прав на нерухомість
Щоб убезпечити себе, варто максимально врегулювати правовідносини щодо оренди об'єкта, прописати права, обов'язки і відповідальність за порушення.
Зверніть увагу, чи є в договорі згадка про санкції або неустойку за неналежне виконання зобов'язань.
"Пам'ятайте, пеня може стягуватися лише за невиконання зобов'язань по розрахунках і платежах. Вона не може перевищувати розмір подвійної облікової ставки, встановленої НБУ на конкретний період ", - зазначила Оксана Гриша.
Потрібно узгодити порядок розірвання договору оренди depositphotos.com
За її словами, складаючи договір оренди нежитлового приміщення, нерозумно зовсім відмовлятися від санкцій. Наявність відповідальності сторін - надійний засіб забезпечення належного виконання договору, встановлення платіжної дисципліни, надання та забезпечення сторонами всіх необхідних умов для використання приміщення.
Ще одним важливим аспектом укладення договору оренди є порядок його розірвання / продовження.
Згідно із законодавством України, договір не може бути самостійно розірваний однією зі сторін (односторонній порядок - виключений), якщо така можливість прямо не передбачена документом.
Читай також: В Україні хочуть заборонити реєстрацію офісів в квартирах
"Єдиним винятком є можливість одностороннього розірвання угоди орендодавцем на підставі положення законодавства, якщо оплата не вноситься більше трьох місяців", - уточнила Оксана Гриша.
Відсутність умов і порядку розірвання договору оренди нежитлового приміщення може призвести до ситуації, коли при фактичному невиконанні договору, його розірвання може бути заблоковано і стати причиною значних фінансових втрат.
Раніше повідомлялося про те, що депутати удосконалили механізм реєстрації прав на нерухомість .
Дивись також - Незвичайні офіси в світі:
Незвичайні офіси в світі
0:00 / 5:34