Житловим кодексом РФ встановлено, що управління багатоквартирним будинком може здійснюватися товариством власників житла. Відповідно, товариство для цієї мети укладає договори з різними організаціями на надання комунальних послуг, послуг з утримання спільного пайової майна - від прибирання до охорони. З якими проблемами при стягненні з неплатників заборгованості за приміщення може зіткнутися товариство власників житла, розповідає адвокат Олег Сухов ( « Юридичний центр адвоката Олега Сухова »), Президент Гільдії юристів ринку нерухомості.
Питання стягнення комунальних платежів, як правило, не є проблемним - тариф на відповідну послугу встановлює РЕК (Регіональна енергетична комісія), порядок визначення кількості ресурсів вказано в Постанові Уряду РФ від 06.05.2011 № 354, де представлено кілька методів щодо обчислення обсягів комунальних послуг в залежно від наявності / відсутності як індивідуальних, так і загальнобудинкових приладів обліку.
А ось що стосується плати за утримання загального пайової майна, то тут ситуація складніша. Тариф встановлюється урядом суб'єкта Російської Федерації в залежності від зносу конструкцій будинку, наявності в ньому ліфта і сміттєпроводу. Треба визнати, що для ТСЖ налічуваних за таким тарифом сум завжди виявляється недостатньо ні для призначення конкурентної зарплати співробітникам, ні на утримання ліцензованої служби охорони, ні на благоустрій прибудинкової території.
Законодавець вказує, що за рішенням загальних зборів ТСЖ має право затвердити кошторис доходів і витрат товариства на рік, підвищивши встановлені тарифи. Але тут є невелика особливість: члени ТСЖ вносять обов'язкові платежі, пов'язані з оплатою витрат на утримання та поточний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, на підставі прийнятої кошторису, а ось мешканці, які не є членами ТСЖ, вносять таку плату відповідно до договорів, укладених з товариством власників житла. Однак що робити, якщо власник відмовляється укладати договір?
На дане питання відповідає склалася судова практика. Суди дотримуються наступної думки: «Договір на надання комунальних послуг та утримання загального пайової майна - двосторонній, а значить для його укладення необхідно волевиявлення обох сторін, ніхто не може бути примушуючи до оформлення договору. Тим часом власник може свідомо відмовлятися від підписання договору з метою уникнути виконання зобов'язань по оплаті спожитих послуг ». Тому при розгляді цивільної справи слід встановити, які послуги надаються власнику, в якому обсязі і яка вартість цих послуг. Якщо ТСЖ може довести факт надання відповідних послуг мешканцям, суди стягують за них встановлену ТСЖ плату.
Друге важливе питання, що зустрічається на практиці, - що робити, якщо кошторис на рік не була прийнята (був відсутній кворум), а поточні витрати товариства не дозволяють використовувати встановлений тариф? Суди в даному випадку дотримуються позиції, згідно з якою власник зобов'язаний оплачувати платежі за ставками вище встановлених Урядом, якщо ТСЖ доведе, що фактично несе великі витрати, і вони спрямовані саме на вміст загального пайової майна в багатоквартирному будинку, а при наданні додаткових послуг - наявність згоди власників на отримання таких.
«Отже, ТСЖ має право стягувати плату за житлове / нежитлове приміщення за відсутності договірних відносин з власником, який не є його членом, а також якщо кошторис на відповідний рік не була затверджена. У ТСЖ є шанси на задоволення позовних вимог щодо стягнення такої плати за умови, що воно зможе довести фактичне надання комунальних послуг та послуг з утримання спільного пайової майна », - підводить підсумок адвокат Олег Сухов.
Однак що робити, якщо власник відмовляється укладати договір?