«Я побоююся« монстрів »на зразок існуючих неповоротких держкорпорацій»

27.10.2017

Володимир Путін скасовує «долевкі» як поняття: замість неї буде «проектне фінансування»

Від нововведень програють всі, вважають експерти «БІЗНЕС Online», проектне кредитування має на увазі запас коштів, яким на ринку мають одиниці, що призведе до скорочення введення житла, а значить, зростання цін. Багато що залежить від кредитної ставки - 5-7% врятують становище забудовників, а також від «довжини» грошей - невеликі будинки зводять і за рік, а масштабні проекти припускають вливання на роки і десятиліття. Пайовики ж вважають, що прибуток поділять банки, а покупці програють через зростання цін.

Михайло Мень оголосив про доручення президента уряду вирішити питання відмови від схеми пайової участі в будівництві на користь проектного фінансування із залученням банків Фото: minstroyrf.ru

ЯК ВОЛОДИМИР ПУТІН оживити згаслий РОЗМОВИ ПРО СКАСУВАННЯ «долевкі»

Глава Мінбуду Михайло Мень оголосив про доручення Володимира Путіна уряду вирішити питання відмови від схеми пайової участі в будівництві на користь проектного фінансування із залученням банків.

«Президент поставив завдання опрацювати поетапну можливість після того, як будуть введені вже в дію остаточні вимоги, жорсткі вимоги до забудовників, які вступають в силу 1 липня, розпочати роботу щодо поетапного переходу через банківське супровід від пайового будівництва вже до проектного фінансування з використанням банків. Ми поки терміни не називаємо, бо доручення поки дано розробити пропозиції щодо того, в які терміни це можна буде зробити », - цитує Мене ресурс RNS .

Підготовка до введення цього механізму ведеться вже давно. Сам Мень ще в 2014 році висловлювався за скасування пайового будівництва і перехід до взаємодії між покупцем і девелопером повністю через банківську конструкцію. Тоді, за його оцінкою, для переходу на нову систему знадобилося б як мінімум п'ять років. Однак далі теорії питання не йшов: банки виявилися не готові надавати вигідну альтернативу забудовникам.

В кінці липня 2015 року перший заступник голови уряду РФ Ігор Шувалов оголосив про посилення контролю щодо залучення коштів громадян в пайовому будівництві. Перший заступник глави уряду підтримав пропозицію губернатора Московської області Андрія Воробйова розробити зміни в 214-ФЗ, які приведуть до повної відмови від схеми пайового будівництва з 2020 року. Відповідно до документів, з 2016 по 2020 рік мав діяти перехідний період, коли фінансування будівництва буде відбуватися через спецрахунок у банку і під банківську гарантію, а до 2018 року Воробйов тоді ставив завдання викорінити практику укладення договорів пайової співфінансування будівництва.

Тим часом принципово проблема пайовиків не наважилася, хоча вжиті заходи її ослабили. У 2007 році в Росії, за підрахунками оргкомітету ошуканих співінвесторів Москви і Московської області, всього було 200 тис. Осіб, а в 2017 році робоча група з проблем ошуканих пайовиків при генраді партії «Єдина Росія» нарахувала 122 тис. Ошуканих пайовиків. Зараз же, за словами міністра будівництва, проблемні об'єкти в сфері будівництва є в 72 суб'єктах Росії. «Загальний обсяг, зазначений в цих дорожніх картах, які підготували регіони, - 830 об'єктів, але це не означає, що це 830 будинків, тому що в одному об'єкті це один дозвіл на будівництво, там може бути і два, і три будинки» - додав Мень.

Через два роки до введення нового механізму уряд не наблизився. «Відмова від цієї практики [пайового будівництва] - не питання завтрашнього дня, - цитують" Ведомости "Мене. Експерти видання вказують на необхідність 3-5-річного терміну для запуску радикальної системи. Уряд має намір діяти обережно, щоб не обрушити ринок і щоб квартири не подорожчали. У той же час девелопери побоюються, що, якщо ініціатива буде реалізована, це призведе до переділу ринку, на якому залишаться кілька великих гравців, пов'язаних з державою.

Проблемні об'єкти в сфері будівництва є в 72 суб'єктах Росії Фото: minstroyrf.ru

«ВСЕ РОЗДУМИ ПРО ТЕ, ЩО ИПОТЕКА ВПАДЕ І СТАНУТЬ ДОСТУПНИМИ ЦІНИ НА ЖИТЛО, наївно»

Оголошуючи про доручення Путіна, глава Мінбуду РФ пояснив, що уряд буде працювати з депутатами Держдуми над цим завданням. Як зауважив у розмові з кореспондентом «БІЗНЕС Online» депутат Держдуми від Татарстану Олександр Сидякін, введення проектного фінансування допоможе вирішити проблему обдурених пайовиків. «З пайовиками проблема вирішиться, бо проектне фінансування передбачає, що банк-оператор фінансує стійку сам, а значить, об'єкт буде завершено, - пояснив Сидякін. - Що таке проектне фінансування - це коли гроші від людей потрапляють в певну "кубушку", безпосередньо на банківський рахунок, і з цього рахунку здійснюються закупівлі будматеріалів та оплата послуг підрядників, неможливо їх витратити на інші цілі або об'єкти, не пов'язані з будівництвом ».

Найбільше депутат побоюється, що проектне фінансування породить великих «монстрів» на зразок «існуючих неповоротких держкорпорацій». «Я побоююся, що вони заберуть собі весь портфель замовлень, і галузь просяде, - зауважив парламентарій. - Потрібно виходити ще й з того, щоб захистити інтереси малих забудовників, які повинні на цьому ринку присутні. Якщо цей принцип ми витримаємо, якщо будемо робити все акуратно, ціна на метр не виросте, а інтереси малих будівельних компаній і та малого бізнесу не постраждають. Головне, щоб банки не пред'являли суперскладних вимог, якщо буде закручування гайок і збільшення адміністративних витрат - все це будуть закладено в ціну ».

«БІЗНЕС Online» відправив запит до Ощадбанку з приводу застосування проектного фінансування в будівельній сфері, але відповіді поки не послідувало. Віце-президент асоціації регіональних банків Росії Ян Арт нагадав кореспонденту нашого видання, що мова про запуск механізму проектного фінансування в сферу житлового будівництва йде близько 10 років. Однак доручення Путіна може виявитися для нього хорошим драйвером. «Принципово на ринку нерухомості цей перехід не відіб'ється, - вважає співрозмовник" БІЗНЕС Online ". - Просто фінансова схема стане здоровішою - не так, коли люди заздалегідь виводять гроші з особистого споживання для отримання житла та ще й ризики, пов'язані з пайовою будівництвом ».

При цьому, на думку фінансиста, значних змін на ринку нерухомості від цих змін очікувати не слід. «Ціни на житло визначаються попитом, пропозиція лише іноді їх коригує, - вважає він. - Все роздуми про те, що іпотека зараз впаде, стануть доступними ціни на житло, мені здаються дуже наївними. Хочеться запитати, де більш-менш відкоригувати ціни через пропозиції? У тому ж Татарстані змогли запропонувати масову програму ліквідації житла, і трохи ціни скорегували. Пройде 10 років, і все буде так: попереднє, сьогодення і наступне покоління приблизно на тому ж місці в плані ціноутворення житла. Тому я переконаний, що ні на що проектне фінансування не вплине, фінансова схема стане більш зручною і менш проблемною для споживача. Підуть скандали з пайовою будівництвом. Фінансуванням займуться банки, що правильно, але економічно, повторюся, це нічого не змінить ».

Олександр Сидякін: «З пайовиками проблема вирішиться, бо проектне фінансування передбачає, що банк-оператор фінансує стійку сам, а значить, об'єкт буде завершено» / Фото: «БІЗНЕС Online»

«ГОЛОВНЕ ПИТАННЯ - ЯКА БУДЕ ВІДСОТКОВА СТАВКА?»

За коментарями «БІЗНЕС Online» звернувся до експертів - учасників ринку, забудовникам і ріелторам.

«Ідея, в принципі хороша, і якщо будуть дотримані деякі умови - я тільки за, - говорить гендиректор компанії" Бриз "Андрій Беляков, вказуючи, що, в принципі, весь світ працює з проектного фінансування. - Перше питання: яка буде кредитна ставка? Якщо будуть давати нам хоча б 5-7 відсотків - буде підмога ». Але все залежить від умов - для таких ставок вони можуть виявитися практично нездійсненними, сумнівається співрозмовник «БІЗНЕС Online». Банки не захочуть брати на себе ризики, ставки можуть бути як за звичайними споживчими кредитами, а, припустимо, ті ж 15-16% - це вже багато.

«І, природно, всіх цікавить" довжина "грошей, - додає він друге питання забудовників. - Якщо розглядати маленький будиночок - це гроші короткі. Взяв на рік - за рік збудував. А якщо це великий комплекс, це ж які гроші треба буде брати, і чи дадуть їх? »

При освоєнні землі є ще один нюанс - це питання документообігу від моменту придбання прав на земельну ділянку до початку будівництва. Досвід ринку показує, що на це йде близько двох років. В ідеалі буде логічніше, якщо банк буде замовником і покупцем побудованих квартир. В цьому випадку у банку буде гарантія того, що він веде проектне фінансування, чітко розуміючи, куди йдуть гроші.

Крім того, в запалі захисту прав пайовиків держава фактично ставить заборонені умови для виходу на ринок нових компаній. Якщо спробувати вийти на цей ринок «з нуля», прийти в банк і сказати: «Я хочу побудувати будинок» - в банку дадуть просто: «А покажіть вашу кредитну історію». І при цьому попросять заставу. Результат такого «походу» очевидний - відмова. «Тут треба все плюси і мінуси зважувати. Знайти золоту середину. У нас же багато талановитих людей. У прямому сенсі слова талановитих, які мають хороші ідеї, хороші думки, освіту. У даній ситуації вони ніколи не зможуть стати забудовниками, ніколи не вийдуть на ринок », - пояснює Беляков. І згадує радянський досвід: спочатку випускають дослідну партію, обкатують виробництво, а потім запускають серію. У нас же законодавець йде іншим шляхом: спочатку напишуть закон, потім починають вносити зміни, при цьому бізнес, та й все населення, живе життям піддослідного кролика.

Тому боротися треба не з забудовниками, а з причинами. Недобросовісні забудовники все одно залишаться - вони просто знайдуть інші схеми. «Є гарне прислів'я: ще не створений замок, а вже створена відмичка», - резюмує гендиректор «Бризу».

Фото: «БІЗНЕС Online»

«ЩЕ НЕ обкатати ІНСТИТУТ ФОНДУ СТРАХУВАННЯ - А УРЯД ВЖЕ задуматися про припинення пайової!»

Питання довіри банків забудовникам - одна з проблем, погоджується комерційний директор «Уністроя» Іскандер Юсупов. На його думку, від нових віянь можуть програти все. «Проектне кредитування має на увазі наявність досить великого обсягу власних коштів, що неминуче і сильно позначиться на обсягах будівництва, введення житла скоротиться дуже істотно. Багатьом компаніям доведеться просто піти з ринку, так як вони не володіють достатнім кредитом довіри, і банки просто не візьмуться за ці проекти », - говорить він.

Продавати квартири забудовник в такому сценарії зможе, швидше за все, після закінчення будівництва. Плюс повинен буде компенсувати відсотки по кредиту. Якщо це так, то ціни виростуть не менше ніж на 15%. А це спричинить за собою серйозне зниження попиту, так як в споруджуваному об'єкті купити квартиру можна дешевше.

Виходить, що невеликі або ненадійні компанії просто не зможуть скористатися цим механізмам. А великі та надійні будують і так, хоча закон про пайове будівництво посилюється дуже сильно і з лякаючою періодичністю.

Єдині, хто можуть виграти в такому випадку, це банки. Для них це додаткове джерело доходу, і, можливо, подібні ініціативи лобіюються саме звідти. З іншого боку, зниження попиту скоротить обсяг і іпотечних угод, так що банки втратять теж.

«При цьому потрібно пам'ятати, що тільки вчора заробив фонд страхування при міністерстві будівництва на базі АІЖК, який став заміною механізму страхування відповідальності забудовника. Фонд якраз гарантує завершення будівництва будинку в разі банкрутства забудовника фактично за рахунок інших, благонадійних компаній. Незрозуміло, чому навіть не обкатавши інститут фонду страхування, уряд замислюється про те, щоб скасувати пайове будівництво », - робить висновок співрозмовник« БІЗНЕС Online ».

«ЗАБУДОВНИКИ З власного МІ ЗАСОБИ МІ краще пристосовані єни, АЛЕ ТАКИХ ОДИНИЦІ»

Опитані «БІЗНЕС Online» ріелтори побоюються, що нова система призведе до збільшення термінів будівництва.

Руслан Садреев, директор агентства «Прем'єр»:

- Чув, що не раз обговорювали це нововведення. Говорячи простою мовою, гроші забудовників будуть перебувати в банках на ескроу-рахунках і видаватися за потребами будівництва. На початку 2017 року були не внесені зміни в закон про пайову участь, і вимоги до забудовників посилилися. Проектне фінансування, як я розумію, це ще одна міра безпечної роботи забудовників. І це, в принципі, добре. Чи може це якось негативно відбитися на пайовиків? Для них тут тільки плюси у вигляді безпеки інвестицій. Що стосується цін - не думаю, що це істотно вплине на вартість. Подивіться на фонд захисту пайовиків, який буквально недавно почав свою роботу. Доплата там - точніше, оплата в фонд пайовиків - становить трохи більше 1 відсотка від вартості будівництва будинку. Оплачує забудовник. Не думаю, що ціни через це істотно зміняться. Можна сказати, що це все робиться для того, щоб створити певний фільтр для входу на будівельний ринок. Працювати з часом будуть тільки досвідчені забудовники, що мають власні кошти на будівництво. Тобто випадкових підприємців, які в корисливих цілях хочуть кинути своїх потенційних пайовиків, на цьому ринку не буде. Їм не вдасться зайти на нього просто. Контроль витрачання коштів пайовиків забудовниками, безсумнівно, потрібно посилити! На тлі останніх подій в банківському секторі, думаю, це правильно, що всі кошти пайовиків будуть зберігатися в банках з гарантованою підтримкою держави. Це ще раз убезпечить їх кошти, і менше буде передумов для того, щоб забудовники не добудували будинок. Моя думка тому таке, що політика уряду і держави в цьому напрямку правильна. Ті побоювання, які зараз можна почути з боку пайовиків з приводу підвищення цін, передчасні.

Чим більше контролю, тим швидше буде будуватися будинок. Терміни будуть жорстко дотримуватися при такій системі. Банки тут будуть хранителями цих грошей, гарантами того, що ці гроші не будуть витрачатися на інші цілі. Що стосується термінів здачі, то це нововведення ніяк не вплине на їх збільшення, а може тільки прискорити терміни здачі, так як після здачі будинку банк може видати забудовнику його прибуток. Гроші будуть зберігатися не на вільному рахунку забудовника, а на контрольованому, в перевіреному банку. Буде виключена можливість використання коштів, сплачених на будівництво будинку Б, при будівництві будинку А, який почав зводитися раніше. Такі піраміди ні до чого доброго не приводять. З урахуванням же цього контролю, в тому числі і в банківському секторі за витратами, буде так, що кошти на будівництво будинку Б будуть використовуватися тільки на це, а не на якісь інші будинки. Буде гарантія, що будинок добудують вчасно на свої ж кошти.

Венера Іванова, голова комітету з фінансів ТПП Набережних Човнів і Закамья:

- Я думаю, що питання вигоди або невигоди для банків тут далеко не першорядне. В першу чергу це питання подорожчання вартості квартир, квадратного метра житла. Будівельники отримують у населення безвідсоткові гроші, а тут їм в будь-якому випадку доведеться звертатися за інвестиціями хоч до приватного сектору, хоч до банків. Тобто у цих грошей з'явиться процентна ставка, тому подорожчання передбачається.

Банки, можливо, в якомусь виграші і будуть, на стадії кредитування отримають певний дохід. Але, з іншого боку, ризики, які сьогодні лягали на населення, будуть лягати вже на банки. Але в даному випадку чим це краще - банки більш професійно аналізують своїх позичальників, замовників житла, ніж населення. Тобто, з одного боку, буде подорожчання житла, а з іншого - менше ризиків для населення. Я - банкір ще з радянських часів, і раніше будівництво велося і за рахунок бюджету. І для фінансування таких об'єктів були окремі рахунки.

Що стосується іпотекі, то Попит может впасти, но ненастількі, щоб стати недоступною. Кроме того, на ринок может війта Орендне житло, Пожалуйста поки дороговато для забудовників. Тому, можливо, держава зможе виступити з співфінансування таких об'єктів. І ті категорії людей, які не можуть купити власне житло, зможуть жити в орендованому.

Я не думаю, що скасування пайового будівництва сильно вплине на ринок забудовників в Татарстані. У будь-якому випадку дрібних забудовників практично вже немає. Скрізь йде глобалізація - як і в банківській сфері, так і в торговельній, і в будівництві укрупнення вже відбулося.

В'ячеслав Єгоров, президент гільдії ріелторів, керівник АН «Авангард-Ріелт», член національної ради РГР:

- Забудовники не особливо оптимістично ставляться до переходу на проектне фінансування, тому що це відіб'ється на цінах. Буде, звичайно, подорожчання. У забудовників виникнуть певні проблеми з фінансуванням. Зрозуміло, що все йде через банк і будуть виділятися певні транші, але вони - важкі структури в плані прийняття рішень, погоджень і так далі. Процес використання грошей може дуже сильно подовжиться. А це буде позначатися на терміни будівництва. Можливо, це можна буде якось відрегулювати ще. Ось я багато спілкувався з забудовниками, і у всіх думка практично однозначне - звичайно, це ускладнить процес будівництва. Зрозуміло, що це робиться з благими намірами, щоб, наприклад, убезпечити від банкрутства, захист споживача, але всі ці затримки позначаться на купівельній спроможності. Забудовники, у яких є власні кошти або ще щось, будуть краще пристосовуватися до цієї схеми роботи. У них піде все без збоїв. Але таких одиниці. Вийде так, що вони будуть диктувати свої умови на ринку. Але питання поки не опрацьовано, тому, в принципі, рано говорити про прогнози. Я часто спілкуюся з забудовниками, і всі вони налаштовані щодо цієї ініціативи вельми скептично. Як же споживач відноситься? Споживач - не професіонал на ринку. Він може і в рожевих окулярах дивитися на всю цю справу. Я, як ріелтор, все-так схиляюся до думки забудовника, тому що їм видніше.

Покупці котрий нібито і виграють. Але хто виграє? Суспільство! Бо не буде ризику нецільового використання. Можливо, вони будуть переплачувати, і на подорожчанні це і не відіб'ється. Важко судити про це. Але я думаю, що це точно подовжить процес будівництва. Оперативні рішення при будівництві дуже часто треба приймати. А в даному випадку все буде затягуватися. Як з цієї ситуації виходити? Начебто у забудовника є терміни, певний план.

фото: minstroyrf.ru

«ЗРОСТАННЯ ЦІН БУДЕ ОДНОЗНАЧНО, ВСЕ покриватиме дешевої іпотеки»

Альберт Камалієв, пайовик ЖК «Симфонія»:

- Потрібно виключити всі ризики. Про це вже не раз говорили. Наскільки ефективна буде ця міра? Важко мені сказати. Як цей механізм буде працювати? У нас на рівні законів начебто все передбачається, а фактично завжди якісь нюанси розкриваються потім. Тому важко судити, наскільки ефективна буде ця міра. У нас палиця з двома кінцями. Всі ці додаткові заходи, наприклад, страхування - це ж все додаткові витрати. Це тут треба ще враховувати. Чим завжди пайове будівництво було привабливо? Тим, що ти вкладаєш, будинок починає будуватися з нуля, відповідно ціни нижчі. А якщо цінник буде завищений при пайовому будівництві, то в якийсь момент не вигідно стане. Треба дивитися на досвід європейських країн, там це вже все опрацьовано. Якщо цінник такого будівництва наблизиться до вторинних, то, напевно ... Тут треба просто розуміти, що зменшення ризиків відіб'ється на ціні. Якщо ключове завдання полягає в тому, щоб виключити повністю ризики, то такий захід, швидше за все, буде ефективною. Але треба розуміти, що це позначиться на цінники. Прогнози зараз робити важко, тому що самі знаєте, яка у нас ситуація зараз нестабільна. Ті ж забудовники знаходяться в складному становищі від того, що ситуація економічна на них тисне. Всі ці додаткові умови ... Та вони й самі багато разів говорили, що їм просто важко займатися цією діяльністю.

Знаєте, саме пайове будівництво - це ж зручно в принципі. Коли говорять, що хтось там збанкрутував - це все наші ризики. Сьогодні велика кількість забудовників банкрутують. Ось це не нормально. А все чому? Тому що умови для них не створено. Якби були сприятливі для них умови, то такі великі гравці, як той же «Фон», що не банкрутували.

Ірина Князєва, пайовик «Фону»:

Закон - як дишло: куди куди повернеш - туди й вийшло. Мені здається, тут доречна ця приказка. Все одно знайдуться якісь лазівки, про які ми зараз не знаємо і навіть не підозрюємо. Якщо хтось, той же банк, незважаючи на цю лазівку, буде покривати збитки пайовиків, то я це вітаю. Люди не повинні страждати від того, що вони не можу налагодити контроль за забудовником. А налагодити контроль за банком? Все від цього йде. Дивлячись на все ситуації, наприклад з тим же «Фоном», я не бачу того, що всі проблеми лежать тільки на забудовників. Є й інші зовнішні сили, які допомогли всій цій ситуації. Вони також можуть вплинути і на банк. Це добре, якщо банк не татарстанський. А якщо буде татарстанський? Як тут бути? Корупція - по всіх усюдах, де є гроші. Всі найкращі ідеї ось так сумно і закінчуються. Якщо нам президент Росії гарантує, що це наш порятунок і це піде на користь людям, то я за. Ми віримо йому, адже у нього там багато людей, які працюють і думають: юристи, податківці, банкіри та інші. Єдине, чого я боюся, - будь-який благий почин іноді стає сумним для населення.

Зростання цін буде однозначно. Напевно, це все буде покриватися більше дешевою іпотекою. Люди, які вважають за краще купувати житло без іпотеки, сприймуть це як нововведення. А будь-яке нововведення несе додаткові витрати з боку населення. Прибуток буде кому? В даному випадку банкам. Покупці ж тут програють. Банк не робитиме ніяких кроків, які не буде акумулювати у себе на рахунках кошти без певного прибутку. Як ось буде банк переводити гроші забудовникові? Він же сам знає, що, кому і скільки треба заплатити. Він плани, схеми, дорожні карти малює. Хто цим буде займатися? Банк? Сумніваюся.

28% Так, стільки горя люди сьорбнули з цими схемами

37% Яку б схему не придумали, все одно кидати будуть

11% Я проти реформи - на ній будуть наживатися банкіри

22% Боюся, що підуть дрібні забудовники і ціни виростуть

2% Свій варіант (в коментарях)