5 кроків до квартири в споруджуваному будинку в Алмати гід по покупці житла, яке потрібно почекати

Чи плануєте купити квартиру в новобудові і знайомитеся з пропозиціями ринку? Тоді ви знаєте, що квартири в недобудованих житлових комплексах теж продаються. Як купити квартиру в сподобався ЖК, який ще не зданий в експлуатацію? Навіщо це робити? З якими ви зіткнетеся перевагами і недоліками? І як взагалі це працює? Покрокова інструкція від odome.kz допоможе вам розібратися і прийняти рішення. Крім того, в статті ми зібрали огляд пропозицій в Алмати.

Перше, що треба знати, покупка квартири в недобудованому житловому комплексі - це не завжди участь в пайовому будівництві. Більш того, жодного об'єкта з залученням пайовиків не було розпочато з 2007 року. Залишилися тільки проблемні довгобуди, по нескольку раз передаються від одного підрядника іншому. Існуючий закон «Про пайову участь у житловому будівництві» не користується популярністю серед забудовників. Компанії використовують інші способи реалізації споруджуваних об'єктів, що не суперечать закону РК. У багатьох країнах продажу починають на етапі будівництва. Люди купують житло в недобудованих об'єктах, тому що це один із способів заощадити. До того ж, якщо продажу відкриті, потрібна вам квартира може бути куплена кимось іншим, ще до здачі в експлуатацію.

Відчутна різниця в ціні? Залежно від політики забудовника, можна заощадити від 5 до 20 відсотків. Іноді компанії заявляють і про 50% економії. А деякі все-таки продають квартири в споруджуваних і готових об'єктах за однією ціною.

За рахунок чого вартість квадратного метра під час будівництва може бути нижче? Найчастіше, житлові комплекси будуються на гроші інвесторів, і з ними доводиться ділитися прибутком. Купуючи квартиру в незавершеному будинку, ви теж фактично стаєте інвестором, який отримує прибуток у вигляді дисконту. Крім того, зведення житлового комплексу займає тривалий час. В середньому, близько двох років. Це, безумовно, впливає на кінцеву вартість, хоча б через постійну інфляції, яка за 2016 рік склав 13,6 відсотків. В кінцевому підсумку, купуючи нерухомість на етапі будівництва, ви знижуєте витрати забудовника і тому отримуєте право на знижку.

Підготовка до покупки: що відбувається на ринку нерухомості?

Щоб прийняти зважене рішення, потрібно прискіпливо вивчити всі пропозиції і зрозуміти ситуацію на ринку в цілому. «Дефіцит нерухомості, звичайно, відчувається, але і існує дефіцит коштів,» - говорить директор ріелтерської компанії ArbatRealEstate Марина Грушина. Згідно з даними комітету зі статистики РК, в період з 2010 по 2015 рік, середня заробітна плата в Казахстані зросла на 62%. А вартість на квартири в новобудовах збільшилась на 29%. Якби не зростання цін на інші товари і послуги, можна було б сказати, що житло стало доступнішим. Але накопичена інфляція за аналогічний період склала 57,55%. А ще ж треба врахувати зростання ставок винагороди в іпотечному кредитуванні. В результаті ефективний попит на житло (попит, забезпечений засобами до покупки) скоротився. «Не варто очікувати різкого підвищення або зниження цін,» - підсумовує Марина Грушина.

У підсумку, вартість квартир в новобудовах зараз зрівнялася з вартістю житла на вторинному ринку. За нашими підрахунками, середня ціна за м2 в будинку, побудованому раніше 2000 року, становить близько 367 000 тенге. А адже сучасні квартири мають зовсім інші планування і комунікації, не кажучи вже про передбачених парковках, дитячих садах, фітнес центрах і інші блага цивілізації.

Крок перший. Вивчаємо пропозиції.

Припустимо, ви задумалися щодо покупки квартири в недобудованому будинку. З чого почати? З попереднього вибору конкретного житлового комплексу. В Алмати, щонайменше, 36 об'єктів будуть здані в експлуатацію в 2016 році, і ще дев'ять планується завершити в 2017. У 29 з цих споруджуваних комплексів вже відкриті продажі. Ми зробили детальний огляд всіх пропозицій міста. Вибір досить великий, представлені всі класи житла.

Інші важливі показники, які ви побачите в таблиці: етап будівництва і заявлена ​​економія. Зазвичай, чим ближче житловий комплекс до введення в експлуатацію, тим менше знижка. З іншого боку, малоймовірно, що об'єкт на завершальній стадії будівництва буде покинутий. Тобто, ризики будуть мінімальні.

Способи продажу об'єктів, що будуються У таблиці вказані кілька способів купити нерухомість на стадії будівництва. Надамо пояснення по кожному:

• Попередній договір купівлі-продажу: Чи гарантує підписання в майбутньому основного договору купівлі-продажу. Іншими словами, платите гроші зараз, і забудовник в зазначений термін зобов'язується вчинити з вами угоду, на умовах, зазначених в попередньому договорі.
• Інвестиційний договір:

Угода, що регулює передачу грошової суми з метою повернення у вигляді процентної надбавки або (у випадку з нерухомістю) у вигляді активу високу вартість. Простіше кажучи, розлучаєтеся з капіталом сьогодні, щоб в подальшому отримати суму ще більше, у вигляді готової нерухомості. Клієнт стає учасником проекту. Тому, найчастіше, продаж з використанням інвестиційних договорів, передбачає велику знижку. Ви купуєте на межі собівартості.

• Угода з використанням Ескроу-рахунки:

Ескроу-рахунок - це поточний рахунок, на який платник зараховує гроші з умовою їх блокування до виконання одержувачем зобов'язань, зазначених в договорі. Тобто, ви передаєте гроші банку, а забудовник отримує їх тільки після того, як виконає всі домовленості. Наприклад, передасть вам ключі від квартири.

Крок другий. Хто є хто?

Наступний критерій для відбору - репутація забудовника та інших учасників проекту. «Звичайно, ризики залежать від етапу будівництва. Чим менше робіт виконано за проектом, тим вище ризики, і ці ризики бере на себе покупець. Тому вкрай важливо вибирати надійного забудовника з хорошою репутацією і з портфелем успішно реалізованих проектів. Вивчати детально сам проект, розуміти джерела фінансування і команду, яка над ним буде працювати, »- пояснює директор з маркетингу та продажу Global Тетяна Неверко.

Попередня перевірка не зажадає якихось унікальних знань в області будівництва або законодавства. Важливо вивчити історію компанії забудовника. Дізнайтеся, скільки було здано житлових комплексів, скільки будується. Рекомендації жителів завершених об'єктів - кращий показник якості будівництва і чесності компанії.

Хто фінансує проект, теж дуже важливо. Рейтингу будівельних компаній в нашій країні не існує, а ось рейтинги банків оновлюються регулярно. Високі оцінки банку можуть бути плюсом на користь якогось конкретного комплексу.

Крок третій. Перевірка документів

Після того, як ви провели попередню перевірку, детально вивчіть наступні документи:

• Установчі документи та ліцензії задіяних в проекті компаній;
• Документи на земельну ділянку (рішення акімату про надання права на землю);
• Дозвіл на будівництво (видається ДАБК);
• Проектно-кошторисна документація об'єкта;
• Відомості про етапи будівництва і терміни його завершення.

Якщо ви не можете або не хочете розбиратися в цій купою паперів самостійно, сміливо звертайтеся до ріелтора або юриста.

Крок четвертий. договір

Всі документи виявилися в порядку? Відмінно! Окрему увагу приділіть договором. Які саме вказані юридичні та фізичні особи? Назви компаній в договорах і ліцензіях можуть відрізнятися, це не страшно. Однак варто перевірити всіх учасників угоди. І якщо в договорі з'явилися незнайомі вам компанії, поверніться до попереднього пункту і перевірте всі документи.

Можливо, компанія, з якою ви підписуєте договір, просто замовник або оператор продажів. В такому випадку, вам потрібно знати, хто забудовник. Адже саме будівельна компанія в кінцевому підсумку відповідальна за завершення будівництва.

Ще один важливий момент, в умовах обов'язково обумовлюються строки здачі об'єкта в експлуатацію. І нагадуємо, що сума договору повинна бути строго дорівнює сумі, яку ви передасте продавцю. Інша є злочином.

Крок п'ятий. Додаткові витрати

Перед підписанням договору обов'язково порахуйте додаткові витрати. Для того щоб в'їхати в квартиру, швидше за все, доведеться зробити ремонт. В проектно-кошторисної документації ви знайдете докладні характеристики вашої майбутньої квартири. Не полінуйтеся заглянути в довідник «Єдині Норми і Розцінки на Будівельні і Ремонтно-оздоблювальні Роботи» і прикинути вартість майбутніх робіт. Врахуйте поверховість, можливо, будівельні матеріали доведеться піднімати не в ліфті, а по сходах. Навіть якщо квартира на 20 поверсі, доставка вас не розорить. Але, погодьтеся, набагато краще дізнатися про це заздалегідь, а не в останній момент.

Також потрібно буде врахувати плату за реєстрацію договорів і документів. Крім того, додайте до додаткових витрат суму орендних платежів за період очікування квартири, якщо ви знімаєте житло.

Висновки: якщо подобається, можна і почекати

Якщо грунтовно підійти до вибору споруджуваного комплексу, можна мінімізувати свої ризики. У будь-якій економічній ситуації хтось залишається на коні, а хтось стає банкрутом, це дуже складно передбачити заздалегідь. І, варто відмітити, що спекулянтів і аферистів більше, коли на ринку ажіотаж, а не спокійна ситуація, як зараз. Але, в будь-який час, можна зіткнутися як з надійною, так і з недобросовісною компанією. Купуйте з розумом. Успіхів!