З 2015 року ринок вторинної нерухомості продовжує перебувати в кризі. Кількість угод знижується, а конкуренція серед ріелторів, навпаки, зростає. Якщо ще в 2013-2014 роки розмір комісії брокеру на вторинному ринку дорівнював в середньому 3-3,5%, то зараз - 1,5-2,5% від суми договору. Зустрічаються і такі пропозиції, коли за супровід угоди ріелтор просить менше 1%. Однак не варто забувати про «безкоштовний сир» в мишоловці. Є ризик, що в підсумку ви заплатите комісію ріелтору набагато більше. І навіть не дізнаєтеся про це.
Як це працює. Брокер береться підібрати вам квартиру за досить символічну винагороду. Знайшовши підходящий варіант, ріелтор пропонує власнику підняти вартість на квартиру, отримавши цю націнку в якості винагороди. Тільки після цього аферист погоджується показати квартиру клієнту. В результаті шахрай отримує комісію і від покупця, і від продавця у вигляді націнки.
Як запобігти. Незважаючи на участь в угоді ріелтора, покупцеві і продавцеві все-таки варто зустрітися на етапі переговорів, щоб безпосередньо обговорити ціни. Не дозволяйте ріелтору «розділяти і володарювати», інакше ви можете забезпечити йому додатковий заробіток за свій рахунок.
«Іноді низька комісія за послуги ріелтора все-таки має право на існування, - розповідає директор департаменту елітної нерухомості компанії« Метріум Груп »Ілля Менжунов. - Мова йде про мультилистинга, коли, наприклад, брокер власника пропонує частину своєї майбутньої комісії ріелтору покупця, якщо угода «зростеться», тобто мотивує другу сторону рекомендувати конкретний об'єкт. Розмір винагороди варіюється від 20 тисяч рублів і вище. Щоб відрізнити шахрая і фахівця, який працює по мультилистинга, потрібно всього лише зустрітися з продавцем і переконатися, що ціна, озвучена брокером, чи не завищена ».
Один з найпоширеніших прийомів, якими користуються «чорні ріелтори», - продаж квартири через підставних осіб.
Як це працює. Найчастіше такі афери проводять з пенсіонерами, які в силу своєї довірливості самі віддають шахраям паспорт нібито для укладення договору. Потім брокер шукає людину, схожу на власника, їде з ним до нотаріуса і оформляє на себе генеральну довіреність з правом продажу квартири. Далі на підставі отриманого документа аферист продає житло, забираючи гроші собі. А новоявлений власник виявляє раптом, що в квартирі проживають чужі люди. Причому з 15 липня 2016 року для здійснення угоди купівлі-продажу свідоцтво про держреєстрацію прав на нерухомість вже не потрібно. Власність на житло підтверджується сьогодні тільки випискою з ЕГРН, що, до речі, спрощує завдання шахраєві. Адже тепер йому не потрібно «добувати» свідоцтво про власність на квартиру, для афери досить тільки отримати паспорт жертви.
Як запобігти. При роботі з ріелтором віддавайте йому тільки копію паспорта. Не тримайте документ на видному місці. У шахраїв очей крутив, і вони точно знають, де найімовірніше той же пенсіонер може його зберігати. Відвернути літньої людини - нескладна справа, він може навіть не помітити пропажу. Адже для того, щоб оформити генеральну довіреність, буде потрібно всього пара годин.
5 видів шахрайства при продажі вторинних квартир
Які вторинні квартири не варто купувати? Юридичні аспекти
Вже легендою стала історія про один московському пенсіонера, який тричі продав свою квартиру різним людям і тричі в подальшому розірвав укладені договори купівлі-продажу через суд, повернувши тільки 70% суми кожного покупця.
Як це працює. Ріелтор в змові з пенсіонером шукав клієнтів, продавав їм житло. Однак після дідусь звертався до суду, вимагаючи скасування угоди. Парадоксально, але кожен раз суд вставав на його сторону, оскільки з точки зору закону наш підприємливий пенсіонер мав медичні показання для визнання його нездатним для здійснення угод. В результаті постраждали погоджувалися на повернення хоча б частини суми, оскільки це було найкращим варіантом, ніж втратити взагалі все: і квартиру, і гроші.
Як запобігти. При покупці житла у власників старше 60 років попросіть їх показати довідку з психоневрологічного диспансеру. Якщо отримаєте відмову, то, можливо, йому є що приховувати. У разі, коли ріелтор дуже наполягає на якомусь конкретному варіанті, умовляючи вас на певну квартиру, найімовірніше, що брокер і продавець знаходяться в злочинній змові.
Більшість ріелторів по своїй натурі - прекрасні психологи, які вміють викликати прихильність до себе клієнта. Те, що брокер поводиться чемно і навіть по-дружньому - абсолютно нормальна ситуація. Однак важливо «фільтрувати» теми для дискусій, щоб запобігти ситуації, коли професійне спілкування перетвориться в приватне.
Як це працює. Є кілька тем, обговорення яких брокером вважається моветоном. Серед них - політичні погляди, питання релігії, сексуальної орієнтації та інше. Тому, якщо через пару тижнів після знайомства брокер вже знає дату вашого весілля і клички домашніх тварин, задумайтеся, чи не намагається він втертися в довіру, щоб в подальшому маніпулювати вами. На жаль, під чарівність ріелтора часто потрапляють навіть дорослі, самостійні люди, які потім не можуть зрозуміти, як же вони попалися на вудку.
Як запобігти. Якщо ріелтори не аферист, то йому нема чого з вами дружити. Як то кажуть, дружба, заснована на бізнесі, краще, ніж бізнес, заснований на дружбі. Тому якщо ваш ріелтор раптово стає кращим другом ще до продажу житла, то варто самостійно тримати дистанцію, що дозволить зберегти «тверезість розуму».
Як дізнатися, що оголошення про продаж квартири - фальшивка?
5 способів відрізнити хорошого ріелтора від поганого
Як це працює. Ріелтор хоче продати, наприклад, «вбиту» двушку, що вимагає капітального ремонту, за адресою: 3-тя вулиця Будівельників, будинок 25, корпус 1, причому за ціною вище середньоринкової. Для цього він орендує в сусідньому будинку (3-тя вулиця Будівельників, будинок 25, корпус 2) таку ж «двушку», але вже з хорошою дизайнерської обробкою, вішає на двері потрібний номер і показує квартиру, природно, роблячи націнку за ремонт в півтора -два мільйона рублів. Деякі ріелтори зовсім змінюють табличку з адресою на будинку, щоб клієнт точно не помітив каверзи. Здавалося б, важко уявити, як можна не помітити, що ріелтор «помилився» адресою. Однак наявність в спальних районах рядів однотипних «будинків-близнюків» без будь-яких ознак відмінностей грає на руку шахраям. Для додаткової підстраховки ріелтор намагається зустрітися з клієнтом не відразу на об'єкті, а заздалегідь, наприклад у метро, або підвозить його на власному авто, щоб точно доставити до потрібного під'їзду. Після того як покупець знаходиться, з ним укладається договір купівлі-продажу, де вказується адреса квартири за документами, а не тієї, яку показував ріелтор. В результаті виявляється, що потерпілий стає власником старого, що вимагає серйозних вкладень житла за вартістю квартири з гарним оздобленням.
Як запобігти. Заздалегідь уточніть адресу будинку та «пробийте» його по карті. Вивчіть розташування корпусу щодо інших будівель, шкіл та інших об'єктів інфраструктури. Крім того, можна заздалегідь самостійно приїхати на об'єкт і знайти потрібний корпус. Це стане «страховкою» на випадок, якщо ріелтор спробує показати не той будинок.
Текст: «Метріум Груп»
НЕ пропустіть:
Як проходить передача грошей при покупці квартири?
Які вторинні квартири не варто купувати? якісні характеристики
Добова оренда квартир: 3 схеми шахрайства
Як обманюють квартиронаймачів
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Як дізнатися, що оголошення про продаж квартири - фальшивка?Які вторинні квартири не варто купувати?