На агломерації Москви і Санкт-Петербурга припадає понад 50% від усього російського ринку житлової нерухомості в грошовому вираженні. Тут задаються загальні по країні ринкові тренди, з'являється більшість нових ідей і продуктових рішень.
Аналітичний центр Ціан (сайт з пошуку нерухомості CIAN.RU) виділив 9 ключових відмінностей ринків житла столиці і Північної столиці. Деякі з них обумовлені історичними або природно-географічними причинами, інші ж проявилися лише недавно - як відображення актуальних ринкових тенденцій.
1. Особливості житлового фонду
У Москві вище середня поверховість і щільність забудови. У Петербурзі житловий фонд відчутно старше, а історичний центр набагато більше за площею займаної території. Невисока середня поверховість в областях, що оточують столиці, виходить за рахунок віддалених районів, в ближніх передмістях і Москви і Санкт-Петербурга є муніципалітети, будинки в яких в середньому вище 10 поверхів.
Джерело: розрахунки Ціан за даними фонду Реформи ЖКГ
Середня поверховість будинків в столиці (9,6 поверхів) робить Москву одним з найбільш висотних міст РФ. «Вище» неї лише кілька підмосковних міст, побудованих з чистого аркуша в другій половині 20 століття (Котельники, Пущино, Краснознаменск) або ті столичні передмістя, де особливо багато новобудов, а стара малоповерхова забудова була частково знесена в останні 25 років (Одинцово, Красногорськ , Реутов). Найбільш «високі» муніципалітети Москви знаходяться на її околицях (в Силіна (Зеленоград), Некрасівці (ЮВАО), Братеево (ЮАО) середня поверховість будинку вище 16 поверхів. У Санкт-Петербурзі найвищі райони на 1-2 поверхи нижче (Південно-Приморський округ (15,7 пов.), округ №75 - (14,1 пов.), округ №65 (14,0 пов.)). У Ленінградській області за середньої поверховості будинків лідирують Мурінском і Новодевяткінское поселення (10,7 і 10,6 поверхів відповідно).
За середнім віком забудови північна столиця випереджає всі найбільші міста країни. Якщо в Москві в найстаріших районах (Арбат, Басманний, Тверській) середній вік будинків лише наближається до 80 років, то в Санкт-Петербурзі в 8 районах (Сінний, Палацовий, Адміралтейський, Ливарний, Володимирський, Коломна, Ізмайловському і №78) « середній будинок »був побудований в 19 столітті.
За часткою пострадянської забудови серед столичних суб'єктів Федерації з помітним відривом лідирує Московська область. Масштабна забудова ближніх передмість столиці привела до помітного заміщення житлового фонду новобудовами. У Балашисі, Долгопрудном, Котельника, Митищах, Реутова, Хімках більше 30% від числа будинків побудовано за останні 25 років.
2. Забезпеченість житлом
У Москві рекордні темпи будівництва не встигають за міграційним припливом. У Санкт-Петербурзі будують чимало, але і сальдо міграції нижче. Більш висока забезпеченість квадратними метрами в пристоличних областях - наслідок активного малоповерхового будівництва в них. 
Джерело: дані Федеральної служби державної статистики, 2015 рік
Забезпеченість житловою нерухомістю - один з найскладніших для інтерпретації показників. Здавалося б, чим він вищий, тим краще, але серед всіх регіонів Росії в лідерах по житлу, що припадає на одного жителя, знаходяться депресивні міста і регіони з міграційним відпливом населення. У Москві показник забезпеченості житлом протягом останніх 15 років коливається в коридорі 18-20 кв. м. Це в 1,5-2 рази нижче, ніж в західноєвропейських столицях, цільові орієнтири містобудівних документів також орієнтуються на досягнення рівня забезпеченості в 35 кв. м на 1 жителя до 30-х років 21 століття. Механізм досягнення подібних цілей не зовсім зрозумілий, так як міграційна привабливість столиці залишається дуже високою (і причин до зміни тенденції не видно). Населення міста буде рости, а нове будівництво має містобудівні (можна забудувати всі вільні ділянки і всі колишні промзони) і галузеві (кадрові та фондові ліміти будівельного комплексу) обмеження. «19,3 кв. м на 1 жителя »- це значить, що середньостатистичний москвич живе в своїй кімнаті не один. До досягнення забезпеченості в 28-30 кв. м цей фактор (відсутність первинного насичення на ринку) буде продовжувати впливати на співвідношення попиту і пропозиції і рівень цін на ринку.
За забезпеченості житлом в столиці лідирують найбільш дорогі райони в центрі міста (Якиманка 41 кв. М, Хамовники 36 кв. М) і по престижним периферійним напрямками (Хорошевський район (40 кв. М) і Раменкі (35 кв. М)). Найменше квадратних метрів на 1 жителя припадає в Капотне (13,0 кв. М), в Нижегородському районі (14,3 кв. М) і в Західному Браїлів (14,4 кв. М).
У Санкт-Петербурзької агломерації характер розподілу показника забезпеченості житлом близький до московського. Максимуми відзначаються в центрі і в периферійних районах з високою часткою сучасного житлового фонду, а мінімуми на околицях, забудованих панельними будинками початку 1970-х. В обох агломераціях в муніципалітетах, де ведеться активне нове будівництво в чистому полі, показники забезпеченості в них штучно завищуються (так як не всі покупці квартир в новобудовах оперативно реєструються за новим місцем проживання). Наприклад, в ряді районів Нової Москви статистична забезпеченість в 2-3 рази вище середніх значень по регіону, але це правильніше розглядати як тимчасове явище.
3. Доступність житла
Індекс доступності житла розраховується як число років, за які дохід 3 чоловік стане дорівнює вартості 54 середніх цін квадратного метра ( «за скільки середня сім'я може накопичити на квартиру»). У Ленінградській області індекс доступності становить 2,67, що є одним з найвищих значень серед нересурсних регіонів РФ. Це пояснюється неоднорідною структурою цього суб'єкта Федерації. Низькі ціни квартир на околицях тут поєднуються з наявністю муніципалітетів з високими доходами (Сосновий Бор, Кириши, ближні передмістя Санкт-Петербурга). Індекс доступності житла в Московській області (3,17) вище, ніж в Санкт-Петербурзі (3,39).
Джерело: розрахунки Ціан
4. Середня ціна квадратного метра
Протягом всієї історії російського ринку житла вартість квадратного метра в Москві була в 1,8-2 рази вище, ніж в Санкт-Петербурзі. Дворазове відміну ціни квадрата в двох найбільших містах - один з індикаторів ренти столичного статусу в Москві. За якістю міського середовища, характеристикам житлового фонду, навіть за індикаторами ринку праці 2-кратної різниці між двома столицями не спостерігається і частина цього спреда - незрима вираз столичного статусу. Відношення ціни квадратного метра в центрі агломерації і в навколишньому його регіоні і в Москві, і в Санкт-Петербурзі однаково. Центр дорожче навколишніх регіонів у 2 рази. Це правило не виконується тільки для відносини цін на первинному ринку Санкт-Петербурга і Ленінградської області (але це можна пояснити підвищеною концентрацією новобудов саме уздовж кордонів міста).
Примітка: розрахунки виконані без урахування елітної нерухомості
Джерело: розрахунки Ціан
Найдорожчий район Санкт-Петербурга (Палацовий округ із середньою ціною квадратного метра в 233,2 тис. Руб.) Працював би на 21-му місці серед районів Москви (між Соколом і Сокільники), а другою за вартістю квадратного метра Чкаловський округ (163 , 4 тис. руб.) був би і зовсім на 82-му місці (між розташованими на периферії міста в межах МКАД - Москворіччі-Сабурова і Лосіноостровскім). Вартість метра в найдорожчому муніципалітеті Підмосков'я - Новоіванівському поселенні Одінцовського району (147,1 тис. Руб.), Розташованому поруч з інноваційним центром Сколково, вище, ніж в ряді районів столиці, що знаходяться в межах МКАД (Печатниках, Метрогородке, Східному та Західному Браїлів , Капотне). У агломерації Північної столиці розподіл стрункіше. Найдорожчий район Ленінградської області - Заневський сільське поселення (81,0 тис. Руб.) Дорожче лише тих районів Петербурга, які знаходяться за межами єдиної зони багатоповерхової забудови (колишніх окремих міст і селищ, підпорядкованих міській адміністрації).
5. Розкид цін
Розподіл цін в Санкт-Петербурзі набагато однорідніше, ніж в Москві. 10 найдорожчих районів в ньому лише в 2 рази дорожче 10 найдешевших. Таке співвідношення цін в центрі і на околицях характерно для російських міст-мільйонерів, але в 5-мільйонному колишньому столичному місті з багатою історією виглядає несподівано. У столиці розкид цін в 1,5 рази більше (а якщо враховувати елітну нерухомість, то значення доцільний коеффціента наближаються до 5). Більший розкид цін в Ленінградській області в порівнянні з Московської пояснюється відмінністю їх розмірів. Віддалені від центру райони сходу Ленінградської області знаходяться за межами кордону впливу центру агломерації. 
Джерело: дані Ціан
В даних розрахунках Москва розглядається в нових кордонах з урахуванням приєднаних в 2012 році територій. Подібний підхід для порівняння з Санкт-Петербургом представляється коректним, так як і в межах Північної столиці є території, де немає суцільного масиву урбанізованого простору.
З 10 найдорожчих районів Москви 8 розташовані в його історичному центрі і лише 2 муніципалітету (Раменкі і Гагарінський) знаходяться за його межами. Все найдешевші райони знаходяться в Новій Москві. Середні ціни в 10 найдешевших районах Москви близькі до середнього рівня цін в Санкт-Петербурзі в цілому. Найдорожчі муніципалітети Московської області розподілені по її території нерівномірно. Тут і територія уздовж Рубльовського і Новоризького шосе (Успенське, барвіхінскій, Ильинское сільські поселення) і населені пункти, які лідирують за якістю транспортної доступності (Реутов, Розвилка, Радгосп імені Леніна) в різних секторах цього суб'єкта Федерації.
6. Апартаменти
Структура пропозиції по типу приміщень на первинному ринку житла в Москві відрізняється від будь-якого іншого регіонального ринку. 12% лотів відноситься до апартаментів (кілька років тому ця частка і зовсім доходила до 20-25% і знизилася лише у відносному вираженні, хоча число лотів і проектів залишається високим). Широке поширення цього формату житла - наслідок прагнення частини забудовників обійти жорсткі вимоги до проектів будівництва житлових будинків в столиці. У Санкт-Петербурзі апартаменти також помітні на ринку, в пристоличних областях їх частка в реченні мінімальна. Висока частка апартаментів на московському ринку - не найкращий тренд містобудівного розвитку Москви. Формально, ці об'єкти не є житловими приміщеннями, на них не поширюються норми по забезпеченості об'єктами соціальної інфраструктури, що може загострити, здавалося б, вирішених кілька років тому проблему з чергами в дитячі сади і школи.
Джерело: розрахунки Ціан
7. Готові квартири на первинному ринку
Фінансові моделі практично всіх проектів на первинному ринку припускали завершення продажів до здачі в експлуатацію. Тисячі квартир в готових будинках, експоновані на первинному ринку, - наслідок кризи на ринку, що розвивається в умовах поєднання двох трендів. На тлі зниження реальних доходів населення ( "падає попит"), за рахунок виведених в реалізацію нових проектів збільшується число квартир в експозиції ( "зростає пропозиція"). Забудовники не встигають все продати в рамках 2-3-річного будівельного циклу, і квартири в новобудовах, де-факто, стають конкурентами для вторинного ринку.
У Московському регіоні ця особливість виражена сильніше. Тут 25,5% лотів в області та 20,2% лотів в центрі агломерації припадає на квартири в зданих будинках. У агломерації Санкт-Петербурга аналогічні показники на 10 процентних пунктів нижче.
Джерело: розрахунки Ціан
8. Розподіл «Центр-околиці»
Модель «центр-периферія», описує відносини між регіонами, де невеликої за територією центр, який об'єднує найбільш передові технологічні та соціальні досягнення, протиставляється величезною периферії - сукупності віддалених і слаборозвинених територій. Для ринку житлової нерухомості в межах Москви вона виражена чи не сильніше, ніж при міжрегіональних порівняннях.
Джерело: розрахунки Ціан
Квартири в центрі Москви майже в 4 рази дорожче, ніж на далеких околицях приєднаних в 2012 році територій. Навіть якщо порівнювати тільки території в межах старих кордонів (це зона в 16-20 км на сході і заході і до 25 км на півдні і півночі), то різниця в ціні квадрата буде 3-кратною. Крім центр-периферійного градієнта в столиці є ще й ряд субцентрів (перш за все, станції метро), які формують локальні максимуми (+ 10-15% в розподілі цін). У Московській області вплив близькості до Москви виражено сильніше, ніж в агломерації Санкт-Петербурга. Від центру до околиць ціна буває більше, ніж в 2 рази (в порівнянні з 80% зниженням в Ленінградській області). У Санкт-Петербурзі розподіл цін по віддаленості від центру зовсім інше. По-перше, ціна зменшується від центру до околиць нерівномірно, а, по-друге, найдешевший пояс дешевше центру лише в 1,5 рази.
9. Розподіл за секторами
«Дорогий захід і непрестижні схід і південний схід» - такою формулою описується розподіл цін не тільки практично у всіх російських, але і в багатьох європейських містах. Західний перенос повітряних мас з впливу Гольфстріму з часів середньовічних мануфактур визначав розміщення виробництв на південному сході і сході, а житлових кварталів для знаті на заході. У Московській агломерації ця закономірність проявляється на всіх рівнях. У Москві південно-західний сектор міста (саме, геометрична «фігура», а не однойменний адміністративний округ) майже в 1,6 рази дорожче східного. Схожий характер розподілу цін спостерігається в столиці всередині кожного з її «кілець» (захід в межах Садового кільця в 1,5 рази дорожче сходу і т.д.). У Петербурзі розподіл цін між географічними секторами носить принципово інший характер. Тут відзначається не західно-східний, а північно-східний градієнт. Північні околиці в середньому коштують трохи дорожче південних; цей напрямок в сторону кордону з Євросоюзом, звідси простіше дістатися до ландшафтів Карельського перешийка і зон відпочинку на берегах Фінської затоки. Не останню роль відіграє і фактор розміщення промислових зон. Більшість старих заводів північній столиці розташовується на південь від її центру, це визначило меншу привабливість спальних районів в південній периферії міста на ринку житла. 
10. Площі квартир в новобудовах
Зниження вартості вхідного квитка на первинний ринок - один з ключових інструментів стимулювання продажів в період економічної кризи і зниження реальних доходів населення. Забудовники неохоче знижували ціни квадратного метра, але мінімальна вартість окремого лота за останні роки стала помітно нижче. На ринку Санкт-Петербурга ця тенденція доведена до абсолюту. 33 квадратних метра в якості середнього метражу 1-кімнатної квартири в Ленінградській області - наочне свідчення того, як багато новобудов на кордонах північній столиці складається з квартир-студій. У Московському регіоні середні метражі квартир вище, але і вони помітно знизилися в останні 2-3 роки. 41 кв. м в 1-кімнатній квартирі або 62 кв. м в двокімнатній - це значення, які ідентичні стандартним однушку і двушки в будинках радянської будівлі. Середня площа багатокімнатних квартир в Санкт-Петербурзі вище, що пов'язано з тим, що тут такі лоти вкрай рідко включають в проекти економ- і комфорт-класу.
Джерело: розрахунки Ціан